■ ニュースの概要・引用元の紹介

 
ニュースURL: 健美家ニュース
 
引用内容:
国税庁や総務省の最新データによれば、日本の総人口は年間約55万人ほど減少し続けており、高齢化に伴う労働力不足や内需縮小の可能性が指摘されています。特に不動産業界では、賃貸住宅の需要が長期的に落ち込むとの見方が広がる中、外国人への賃貸需要や海外市場での投資機会を新たなビジネスチャンスと捉える動きが見られる、と報じられています。
 

■ 問題点の把握

日本の不動産投資環境では、以下のような「訳あり」要素が抱える課題として浮き彫りになっています。
 

• 空き家問題: 人口減少と高齢化、都市への一極集中により、地方や郊外には放置された空き家や老朽物件が増大。
• 相続トラブル・共有持分: 相続人が多く、手続きが複雑化することで売却や利活用が進まない。結果として物件がデッドストック化し、不稼働資産が増加する。
• 再建築不可: 接道要件を満たさないなど法令上の制限で建替えできず、古い物件を維持するしかない状況が続き、賃貸や売却が難航。

 
賃貸住宅ビジネスの衰退が指摘される中、こうした「訳あり」不動産の解消策や外国人需要の取り込みなどが新たな方向性として注目を集めています。
 

■ 問題点・深刻化する理由

• 【少子高齢化と地方都市の需要低下】
  地方・郊外の住宅需要が減退し、空き家率が上昇。投資家にとって賃貸ニーズが薄れ、不採算リスクが高まる。

 

• 【中心部再開発と郊外の空洞化】
  大都市中心部では再開発が盛んだが、通勤圏外や地方は人口減が顕著。新築マンションに流れる需要を奪われ、築古物件の供給過多に拍車がかかる。

 

• 【専門知識と国際化対応の遅れ】
  外国人需要を取り込むには言語や慣習の対応が必要だが、従来の不動産業界にはその環境整備が不足している。結果として取り組める事業者が限定的になっている。

 

■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策

再建築不可や共有持分、相続トラブルなど「訳あり」不動産は市場価値が下がりやすい一方、工夫次第では一定の需要を掘り起こす可能性もあります。特に近年は外国人の長期滞在や在留資格を持つ人の増加が賃貸ニーズの変化を生んでいます。
 

● 専門家・行政機関への積極的な相談

• 弁護士・司法書士: 相続や共有持分の法的整理を迅速化。共同名義の売却や権利者不明の問題を解消し、活用可能な物件に変える。
• 不動産鑑定士: 路線価・実勢価格を踏まえ、利回りや将来価値を的確に評価。再建築不可のリノベや周辺環境の調査などもアドバイス。
• 自治体・民間支援: 空き家バンクや補助金活用で改修費の一部を軽減。外国人向け住環境整備の助成事業などがあれば利活用が容易になる。

 

● 事前整理や資産整理の重要性

早めに家族や関係者と協議し、相続時に資産が負動産化しないよう備えることが大切。
 

• 共有者の同意形成: 生前から所有者間でどう活用・売却するかを話し合い、必要なら遺言書などで明確化。
• 改修・リフォーム費用の試算: 賃貸需要を見込める立地なら、費用対効果を検討し、必要なリノベに投資して収益源に変える。
• 税理士によるアドバイス: 贈与税・相続税対策で損をしないため、暦年課税や相続時精算課税などの適用可否を検討する。

 

● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携

• 不動産鑑定士: 立地や物件特性から賃貸・売買の市場価値を算定し、適正家賃や売却価格を提示。今後の市場動向も考慮し、リスクを最小化。
• 税理士: 相続税・所得税の計算、節税ノウハウ提供。不動産投資や外国人向け賃貸事業を展開する際に考慮すべき消費税の扱いなどのアドバイス。
• 司法書士: 名義変更や相続手続きの代行で時間・手間を軽減。共有持分や相続紛争を円満に解決し、物件の流動性を高める。

 
これらの専門家と連携することで、煩雑な手続きやトラブルを最小限にとどめ、不動産活用をスピーディーに進められます。
 

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

日本の人口減少と高齢化は、賃貸住宅ビジネスの先行きに影を落としているとはいえ、海外からの労働力・留学生、さらに高齢者向けの住環境整備など、新たな需要を取り込むチャンスも存在します。
 
ここで意識したいポイント:

• 空き家や再建築不可を放置しない: 老朽化や資産価値下落だけでなく、防犯・景観悪化につながり、将来的に解体費用など負担が大きくなる。
• 外国人賃貸を視野に: 東京や大阪、福岡など都市部では外国人需要が拡大。家具付き短期賃貸や多言語対応などで差別化を図る。
• 海外投資という選択肢: 新興国の成長期待や人口ボーナスに注目し、国内不動産のリスク分散の一環として海外物件を検討する投資家が増加。

 
本記事は一般情報提供を目的としており、法的・税務的助言を行うものではありません。実際の投資や相続手続きにあたっては、税理士・弁護士・司法書士・不動産鑑定士等の専門家へご相談ください。
 

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

• 再建築不可: 立地が悪くなければリノベーションや隣接地との一括売却で解決策が見つかる可能性。専門家の事前調査が重要。
• 相続人多数・共有持分: 法定相続人が多いほど合意形成に時間がかかり、投資や賃貸に踏み出せないケースが増える。生前のうちに方向性を決定し、遺言書や共有持分整理で備える。
• 地域ニーズの見極め: 日本人向け賃貸需要が見込めないなら外国人・高齢者対応、シェアハウス、企業寮など使い道を柔軟に考えることで資産価値を高められる。

 
今の市場環境を踏まえ、どのような戦略が最善かをプロの目線で検討し、早めに行動することがリスク回避と収益向上につながります。
 

■ 訳あり不動産売却のススメ

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問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。
 

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参考：アパート経営を法人化する前に、知っておきたいメリットとデメリット