「早く現金化したいけれど、仲介のほうが高く売れる？」「買取業者に頼むと安く買い叩かれるのでは？」
不動産を売却するとき、買取と仲介のどちらが最適か迷う方は非常に多いものです。
本記事では両者の仕組み・メリット・デメリット・費用構造・最新税制・DX動向を網羅的に解説。
さらに実例比較と選択チェックリストを付け、ご自身の状況に合った“鉄板ルート”を選べるよう設計しました。
- 1. 買取と仲介──仕組みの本質的な違い
- 2. 価格・スピード・安全性──5項目ガチ比較
- 3. 費用構造のリアル──仲介手数料 vs. 諸経費
- 4. 税金・住宅ローン・瑕疵担保責任の違い
- 5. 向いているケース・向かないケース
- 6. 【実例】仲介→半年→買取に切替えた結果
- 7. 判断チェックリスト10項目
- 8. 2025年DX動向──セルフ仲介・AI買取査定
- 9. 株式会社SAに依頼するメリット
- FAQ ｜よくある質問
■ 1. 買取と仲介──仕組みの本質的な違い
仲介は、不動産会社（宅建業者）が買主を探す“媒介”を行い、売主と買主が売買契約を結ぶモデルです。売主は市場価格での高値成約を期待できますが、「いつ売れるか」は買主探しのスピードに大きく左右されます。
一方、買取は不動産会社自身または提携の買取業者が直接買い取る“ダイレクト取引”。広告・内覧が不要で、最短３〜７⽇で現金化できる点が最大メリットです。仕入れ後に業者がリノベーションや再販を行うため、買取価格は“リフォーム費＋粗利”を差し引いた額になりがちですが、諸費用ゼロ・瑕疵担保責任免除などで「手取り額」が逆転する事例も少なくありません。
■ 2. 価格・スピード・安全性──5項目ガチ比較
| 評価項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 成約価格 | 市場価格の70〜90％ （訳ありは50〜70％） |
市場価格100％も可 （広告力・時期次第） |
| 売却スピード | 最短３〜７日で契約・決済 | 平均３〜６か月 ※長期化で１年以上も |
| 費用負担 | 仲介手数料０円 リフォーム不要 |
仲介手数料（売却額×3％＋6万円） リフォーム・測量・広告費の負担可能性 |
| 瑕疵担保責任 | 原則免責（現況有姿） | ３か月～２年負担が一般的 |
| プライバシー | 内覧なし・広告なし | レインズ掲載・ネット広告・内覧対応 |
■ 3. 費用構造のリアル──仲介手数料 vs. 諸経費
仲介売却では、売却価格3,000万円のマンションを例にすると、仲介手数料105万6,000円（税込）が上限。さらに、測量費・リフォーム費・ハウスクリーニングを合わせると150〜200万円の持ち出しになるケースも珍しくありません。
買取の場合、手数料はゼロ。リフォーム費・境界確定費・残置物撤去は原則業者負担のため、「売却価格は低くても手取り額が高い」逆転現象が起こりやすいのです。
■ 4. 税金・住宅ローン・瑕疵担保責任の違い
譲渡所得税の計算方法は買取・仲介で変わりませんが、必要経費として控除できる範囲が異なります。仲介の場合はリフォーム費・広告費を必要経費に算入可能。買取では業者負担になるため、譲渡所得が高めに出る反面、手元キャッシュでの立替がないのが利点。
住宅ローン残債がある場合、仲介は決済日までに買主のローン審査が必要で、否決→白紙解除リスクがある一方、買取は自己資金またはノンリコース型融資で即決済するため、ローン残債＞売却額でも任意売却スキームで処理できる柔軟性があります。
■ 5. 向いているケース・向かないケース
買取が向くケース
- 相続・離婚で早急に現金化したい
- 築古・雨漏り・事故物件など訳ありで内覧対応が困難
- 住宅ローン残債が物件価格を上回る
- 遠方在住で管理・清掃が負担
仲介が向くケース
- 築浅・好立地で市場競争が見込める
- 売却活動に３〜６か月かけられる
- 内覧やリフォームに協力できる
■ 6. 【実例】仲介→半年→買取に切替えた結果
都内S区の木造アパート（築48年）は、仲介で3,200万円を目標に半年間広告を出したものの、内覧２件・指値2,700万円で失注。雨漏り・シロアリ被害が発覚し、修繕見積250万円がネックとなりました。
株式会社SAが買取2,500万円（測量・残置物・修繕費すべて負担）を提示。手取りは
仲介：2,700万円 − 仲介手数料93万円 − 修繕費250万円 ＝ 2,357万円
買取：2,500万円 − 手数料0円 ＝ 2,500万円
で＋143万円となり、売主は買取を選択。決済まで９日で完了しました。
■ 7. 判断チェックリスト10項目
- 希望売却期限は３か月以内か？
- リフォーム・内覧対応の予算と余力はあるか？
- 住宅ローン残債は売却額を下回るか？
- 物件に瑕疵（雨漏り・傾き・心理的瑕疵）はあるか？
- 境界・測量は確定しているか？
- 広告に住所・間取りを公開しても問題ないか？
- 税負担を試算し、手取り額を比較したか？
- 相続人・共有者との合意は取れているか？
- 早期資金需要（買い替え・納税・医療費）はあるか？
- リスクより価格を優先するか？
■ 8. 2025年DX動向──セルフ仲介・AI買取査定
不動産DXの波でセルフ仲介プラットフォームが台頭し、売主が自ら広告・内覧設定・電子契約を行う事例が増加。手数料は定額10万円前後に抑えられる一方、価格交渉・与信審査・契約不適合責任は自己責任となります。
買取側ではAI査定→ブロックチェーン決済が進み、2026年までに“30分即時オファー”が当たり前になる見通しです。
売主は「価格か、スピードか、リスクか」を明確にし、複数チャネルを比較検討することがますます重要になります。
■ 9. 株式会社SAに依頼するメリット
株式会社SAは、共有持分・再建築不可・底地・事故物件など訳あり不動産特化の買取専門会社です。
- 測量・残置物撤去・リフォーム費を原則SA負担
- 最短３日で現金決済、手付金当日入金も対応
- 弁護士・税理士・司法書士と連携し、相続登記・共有物分割・任意売却をワンストップ支援
■ FAQ｜買取と仲介の“よくある疑問”
Q1. 買取価格は必ず仲介より低い？
A. 表面的な売却額は低くなりやすいですが、仲介手数料・リフォーム費・時間コストを差し引くと「手取り」で逆転する事例が多数あります。
Q2. 仲介で売れ残った後に買取へ変更できる？
A. 可能です。専任媒介契約の期間（３か月）が満了すれば、違約金なしで買取に切替えられます。
Q3. 住宅ローン残債が残っていても買取可能？
A. 可能です。金融機関と調整し、抹消同時決済または任意売却スキームで対応します。
Q4. 仲介と買取を同時進行できる？
A. 「買取保証付き仲介」サービスなら、一定期間仲介で高値を狙い、売れなければ事前合意の価格で業者が買い取ります。
■ まとめ｜“価格・スピード・リスク”の三軸で最適解を
不動産売却は「いくらで、いつまでに、どれだけリスクを取るか」という三軸のトレードオフ。
価格を最大化したいなら仲介、スピードと安全性を優先するなら買取が基本ですが、税金・諸経費・手間・心理的負担まで含めた総合的な“手取り”で判断することが最重要です。
まずは無料オンライン査定で買取と仲介両方の見積を取り、数字とライフプランで比較しましょう。
公式サイト : 株式会社SA — 訳あり不動産の高額買取専門