事故物件の売却では、分かっている事実を整理し、告知の内容と売却条件を確認します。「3年たてば伝えなくてよい」「清掃やリフォームをすれば告知が不要」という理解は適切ではありません。まず、売買と賃貸の扱いを区別しましょう。
内容確認・更新：2026年10月16日
「事故物件」という呼び名だけで判断しない
事故物件という呼び名だけで、売却の可否、価格、告知内容が一律に決まるわけではありません。このページでは、住宅で人が亡くなった事実があり、売却時の説明を検討する場面を扱います。
国土交通省のガイドラインは、居住用不動産を扱う宅地建物取引業者による告知の考え方を整理しています。個別の契約について、民事上の責任まで一律に免除するものではありません。
売買に「3年で告知不要」という一律の基準はない
| 確認する場面 | ガイドラインの考え方 |
|---|---|
| 自然死・日常生活の不慮の死 | 原則として告知不要。ただし、長期間発見されず特殊清掃等を行った場合などは別に判断 |
| 賃貸で、それ以外の死や特殊清掃等がある場合 | 概ね3年の経過が一つの目安。ただし例外あり |
| 売買 | 3年で一律に告知不要とする基準はない |
| 買主・借主から質問された場合等 | 年数や死因だけで除外せず、把握している事実を説明 |
賃貸の3年は、通常は事案の発生から、自然死などで特殊清掃等を行ったケースは発覚から数える考え方です。事件性や周知性、社会的な影響などが大きい場合は、この目安だけでは判断できません。
売却では、経過年数だけでなく、事案の内容や取引への影響を踏まえて確認します。一度貸したことや、内装を変えたことだけを理由に、過去の事実を説明しなくてよいと決めないでください。
伝える事実と、分からないことを整理する
- 発生・発覚の時期と場所
- 把握している死因の区分。不明な点は不明とする
- 特殊清掃や改修の有無と、分かる範囲の内容
- 現在の利用状況、室内の状態、残された物
- 手元にある清掃・修繕の記録や、過去に受けた説明
担当する不動産会社に資料を示し、告知書などにどう記載するかを確認します。推測やうわさを事実として書かず、確認できたことと未確認のことを分けます。
亡くなった方やご遺族の氏名、詳しい生活状況などを、必要以上に買主や周囲へ広めることは避けます。取引に必要な説明とプライバシーへの配慮を両立させましょう。
清掃・修繕は、必要な対応と売却のための工事を分ける
- 1 / 3現在の状態衛生・安全面で必要な対応
- 2 / 3現状での売却残置物・清掃の負担範囲
- 3 / 3工事後の売却費用と想定条件の差
衛生や安全のために急ぐ必要がある対応と、売却価格を上げるための改修は、目的が異なります。必要な対応を専門業者に相談しつつ、売却のためにどこまで工事をするかは見積もりと査定条件を比べます。
工事費をかけても、その全額を売却代金で回収できるとは限りません。清掃済みというだけで告知の問題が解消したり、売却価格が一定割合上がったりするものでもありません。
価格は、定率の値引きより条件の違いを見る
価格への影響は、立地、建物の状態、事案の内容、購入後の用途などによって異なります。「必ず何割下がる」という数字だけで判断しないことが大切です。
複数の提案を比較する場合は、同じ情報を伝え、清掃・家財処分・修繕の負担、引渡し時期、調査後に金額が変わる条件をそろえます。提示額が高くても、売主の支出が多ければ手元に残る金額は変わります。
買取でも、契約で伝える内容と責任を確かめる
専門業者が買い取る場合も、把握している事実を隠してよいわけではありません。どの状態で引き渡すか、何を告知したか、契約不適合責任をどのように定めるかを契約書で確認します。
SAへの相談では、分かる範囲の経緯と物件の状態をお伝えください。清掃や修繕を発注する前の段階でも、現状での買取条件を検討できます。
売却の進め方を、専門チームに相談する
相続した家などについて、人が亡くなった事実の説明や片付けに不安がある方はご相談ください。専門チームが物件の状況を確認し、売却条件と準備の進め方をご案内します。
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