■ ニュースの概要・引用元の紹介

 
ニュースURL: 東洋経済オンライン
 
引用内容:
国交省資料によれば、全国1747市区町村のうち247自治体（14％）に不動産業者の店舗が1件も存在しない。さらに「1～5店舗」しかない自治体を含めると392自治体に達し、全体の36％で不動産流通インフラが極端に脆弱だ。人口減少で個人経営の宅建業者は10年連続減少、高齢化も進み、20年後には地方で不動産業者が激減するとの推計が示された。記事は、熱海のマチモリ不動産など先駆的事例を挙げ「右から左の仲介だけでは生き残れない“まちづくり型不動産”への転換」が不可欠と論じている。
 

■ 問題点の把握

空き家・再建築不可・所有者不明土地といった訳あり不動産は、仲介手数料が低い・手間がかかるため従来型の不動産会社が敬遠し、地方ではそもそも「仲介してくれる業者がいない」という空白地帯が拡大している。自治体は空き家バンクを整備しても物件調査や契約実務を担う宅建業者が不在では流通が止まり、結果として負動産の放置・地域衰退が加速する構図だ。
 

■ 問題点・深刻化する理由

• 【担い手の高齢化・廃業】
  個人業者の約7割が60歳以上。後継者難で毎年4％規模の減少が続き、20年後には地方で業者数▲17％の試算。

 

• 【ビジネスモデルの限界】
  不動産価格下落→仲介手数料も逓減。空き家は手数料上限33万円でも採算が取れず、取扱い拒否が常態化。

 

• 【まちづくり視点の欠如】
  地域価値を創るリノベ・利活用に踏み込むプレイヤーが希少で、「不動産業者がいるまち／いないまち」の二極化が進行。

 

■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策

訳あり物件は仲介＋コンサル＋まちづくり投資を一体で行う“地域価値共創型”の不動産会社が鍵。再建築不可や共有持分でも、使い手を呼び込むアイデア次第で資産に転換できる。
 

● 専門家・行政機関への積極的な相談

・市町村空き家対策課：補助金・解体助成・官民連携スキーム
・宅建士／建築士：用途変更やコンバージョンの可否診断
・地域金融機関：ソーシャルローンやまちづくりファンド活用でリノベ資金を調達
 

● 事前整理や資産整理の重要性

相続発生前後に権利関係・境界・インフラ状況を調査し、取壊し費／改修費／市場価値を数値化。家族信託や国庫帰属制度を含め複数シナリオを比較することで負動産化を回避できる。
 

● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携

鑑定士が最有効使用を提案 → 税理士がCFと税効果を試算 → 司法書士が共有解消・登記義務化対応 ── 三位一体で出口戦略を実行し、地域外投資家・移住者へ橋渡しする。
 

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

◆「不動産業者ゼロ自治体」問題は空き家対策の根幹──専門家不在では売却も利活用も進まず、税負担6倍（特定空家等）リスクが増大。
◆所有者目線：10か月の相続税申告期限より前に資産棚卸し／業者選定を。
◆買主・移住者目線：仲介＋地域コンサル機能を持つ業者を探し、補助金・空き家バンク・DIY型借家制度など公的支援をフル活用。
本稿は一般情報です。具体的判断は必ず専門家に相談してください。
 

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

地方の中古戸建ては「土地値＞建物価値」でも造成費・上下水道負担で実勢価格が変動します。近隣取引事例＋造成コストを引き算した実質土地値を基準に交渉を。
 

■ 訳あり不動産売却のススメ

株式会社SAは、共有持分・再建築不可・空き家・底地など複雑な案件にも対応し、スピーディーかつ高額な買取実績があります。
問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。
 

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