再建築不可「解体更地」どうするのが正解？
「ボロボロの家を壊して更地にした方が高く売れる？」
再建築不可物件を手放すとき、解体費150万円前後をかけるか、そのまま売るかで悩む人が多いです。
この記事では①解体のメリット → ②デメリット → ③判断チェックリストを、やさしい言葉で解説します。
■ 1. 解体して更地にするメリット
- 買い手の用途が広がる…駐車場・資材置き場・家庭菜園などイメージしやすい
- 老朽化リスクがゼロ…倒壊・シロアリ・雨漏りの心配がなくなる
- 現地確認が楽…内覧不要で購入判断が早い
価格アップ効果：古家付きより＋30〜100万円高く売れた事例もあります。
■ 2. 解体のデメリットと注意点
◆ デメリット3つ
- 解体費が高い…木造30坪で120〜180万円
- 固定資産税が上がる…更地は住宅用地の特例が外れるため3〜4倍に
- 産廃処分の追加費…アスベストが見つかると＋20〜40万円
◆ 注意点
- 助成金の確認…自治体によっては10〜50万円の補助制度あり
- 境界トラブル…解体前に隣地と境界確認を書面で残す
■ 3. 「解体」vs「現況売却」比較シミュレーション
| 条件 | 解体して更地 | 現況のまま売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 420万円 | 350万円 |
| 解体費 | ▲150万円 | 0円 |
| 固定資産税（半年分） | ▲3万円 | ▲1万円 |
| 手残り | 267万円 | 349万円 |
※木造30坪・郊外エリア想定。数字は目安です。
結果：この例では現況売却の方が＋82万円。
解体費を上回る価格アップが得られるかが判断のカギです。
■ 4. 判断チェックリスト【5問で判定】
各質問で「はい＝1点」「いいえ＝0点」。合計3点以上なら解体向き、2点以下は現況向きです。
- 隣地から「危ないから早く解体して」と言われている
- 自治体の解体補助金が使えそう
- 建物にアスベストの可能性が低い
- 解体後は駐車場や貸地として活用するプランがある
- 資金に余裕があり、固定資産税の増額を許容できる
FAQ｜よくある質問
Q. 解体費を安くするコツは？
A. 相見積もりを3社以上取り、「産廃処分費込み」で比較しましょう。
Q. 更地にしても再建築不可は変わらない？
A. はい。接道条件が変わらない限り再建築はできません。
Q. 解体せずに高く売る方法はある？
A. セットバック許可や43条2項許可で「再建築OK」に変えると価格アップが狙えます。
まとめ｜解体の「費用対効果」を数字で判断しよう
再建築不可物件は解体＝高値とは限りません。
- まず解体費と更地価格をシミュレーション
- 固定資産税が上がる点も忘れず計算
- 数字で赤字なら現況売却を選ぶ
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