【参照】ダイヤモンド・オンライン

URL：https://diamond.jp/articles/-/388915
 

相続税対策としての不動産購入に、新たな「5年の壁」

相続税対策として不動産が注目される中、今後の大きな論点になるのが、いわゆる「5年ルール」です。

これは、相続や贈与の前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産について、これまでのような大幅な評価減を使いにくくする見直しです。

相続が近い時期に駆け込みで賃貸不動産を買い、評価額を圧縮する手法に、制度が明確に線を引き始めています。

 

2027年1月以後の相続等から、評価は「通常の取引価額」ベースへ

財務省の税制改正大綱では、被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価するとしています。

そのうえで、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額で評価できるとされています。

適用は、2027年1月1日以後に相続等で取得する財産からです。

 

強く影響を受けるのは「相続が近いから急いで買う」ケース

記事が繰り返し指摘しているのは、今回の見直しが強く意識しているのは、相続直前の駆け込み取得だという点です。

すでに長年賃貸経営を継続してきた人まで一律に不利にする趣旨ではなく、取得から5年を超えていれば従来どおりの評価が認められる余地が残ります。

逆に、取得して間もないうちの相続や贈与では、思っていたほどの節税効果は得られにくくなります。

 

「制度開始から5年」ではなく、「自分がいつ取得したか」が基準

誤解しやすいのは、5年の起点が制度施行日ではないという点です。

大事なのは、2027年から何年経ったかではなく、その不動産をいつ取得し、どれだけ継続して保有・運用してきたかです。

つまり、制度が始まる直前や直後に慌てて動くより、すでに保有している資産の取得時期と相続のタイミングを整理することの方が重要になります。

 

これからの相続対策は、「何を買うか」より「すでにある土地をどう使うか」

記事では、不動産を使った相続税対策そのものが完全に無意味になるわけではないとも整理しています。

違いが出るのは、預金中心の人が新たに不動産投資を始める場合と、もともと土地を持っている人がその土地を活用する場合です。

すでに土地を持っている人にとっては、更地のままより建物活用をした方が、固定資産税や相続の扱いを含めて総合的に見直せる余地があります。

ただし、立地や賃貸需要を無視して建てれば、節税より先に収支が崩れます。

 

実務の論点：相続税を下げても、回らない不動産なら次の負担になる

不動産による相続税対策は、税額だけ見れば魅力的に見えることがあります。

しかし、家賃が取れない、売りにくい、修繕費が重い、相続人が管理できない物件なら、評価減より先に次の負担を残します。

税金を下げるために買った不動産が、相続後に空き家や収支悪化の火種になる例は珍しくありません。

 

株式会社SAの視点：本当に危ないのは、節税のつもりで「出口の弱い不動産」をつかむことです

株式会社SAは、今回の「5年の壁」を、単なる節税封じとだけ見るべきではないと考えます。

本当に危ないのは、相続税を下げるつもりで不動産を買い、その不動産自体の出口を見ていないことです。

相続直前に買った賃貸不動産は、税務署に見られるだけでなく、相続後には「貸せるのか」「売れるのか」「持ち続けられるのか」が問われます。

これからの相続対策は、評価額をいくら下げられるかではなく、その不動産が相続後も回り続けるかで判断すべきです。

株式会社SAは、相続・共有の法務整理から、売却、再生、引取、出口設計までを一貫して進め、動かない不動産を取引できる状態へ戻します。

 

訳あり不動産でお悩みの方へ

共有名義・再建築不可・相続放棄・所有者不明・老朽化空き家・事故物件など、扱いに困る不動産をお持ちではありませんか？株式会社SAが法務整理から売却・再生・引取までを一貫サポートします。
 
【24時間電話相談OK】TEL：03-6823-2420
 
【問い合わせフォーム】https://sakk.jp/contact/
 
東京の住宅問題を、動かない不動産の再生から解決します。