共有不動産の売却では、「誰がいくら受け取るか」と「誰にどの税金がかかるか」を分けて整理します。代金の受取口座だけで所得が決まるわけではありません。持分、取得費、売却費用、立替金の精算を確認し、各人の申告に使える資料を残しましょう。
内容確認・更新：2026年10月16日
売却代金と、立替金の精算を一つにしない
すでに共有している不動産の売却では、各人の所有権持分に応じた代金を出発点として整理します。代表者がまとめて受け取る場合も、他の共有者の分を預かった記録と、その後の送金を明確にします。
一人が費用を立て替えていた場合には、代金の分配と立替金の精算を別に記録します。送金額に差があるというだけで、すべて贈与と決まるわけではありませんが、何の精算かを説明できる資料が必要です。
| お金の動き | 確認する資料 |
|---|---|
| 持分に対応する売却代金 | 登記、売買契約、決済明細 |
| 売却費用の立替精算 | 請求書、領収書、負担の合意 |
| 過去の貸借や費用の精算 | 契約、支払記録、合意内容 |
| 財産を無償で渡す | 贈与の有無、税務上の取扱い |
相続財産を売って分ける換価分割などでは、遺産分割の内容も関わります。すでに共有する物件の通常の売却と同じ扱いだと即断せず、協議書や登記の経緯も含めて確認します。
手元に残る金額と、譲渡所得は異なる
土地・建物の譲渡所得は、売却の収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。建物の取得費には減価償却の調整も必要です。共有の場合は、自分に対応する収入と費用を整理します。
ローンの返済額を売却代金から差し引いても、それがそのまま税金の計算上の経費になるわけではありません。現金があまり残らない場合でも、譲渡所得が生じることがあります。
資金の整理：受取代金から、借入返済や実際に支払う費用などを差し引く。
税務の整理：収入、取得費、譲渡費用、利用できる特例を各人について確認する。
修繕費や固定資産税など、保有中の支出がすべて譲渡費用になるわけでもありません。支出の目的と根拠を確認します。
相続した物件は、元の取得資料を探す
相続で取得した土地・建物を売る場合、取得費は亡くなった方が購入したときの代金などを基に計算します。取得時期も原則として引き継ぐため、相続した日からの年数だけで長期・短期を判断しません。
購入時の契約書、仲介手数料や工事の領収書などを探します。相続税評価額や現在の査定額を、そのまま取得費にできるわけではありません。
資料が見つからない場合は、使える資料や概算取得費の扱いを確認します。税額を見積もる前から「売却額の大半が手元に残る」と決めつけないようにしましょう。
特例は共有者それぞれについて判定する
共有のマイホームを売った場合、居住用財産の3,000万円特別控除を使えるかは共有者ごとに判定します。要件を満たす人は一人につき最高3,000万円ですが、共有者全員が自動的に使える制度ではありません。
例えば、自分が住んでいたか、どのような権利を所有していたかなど、各人の事情を確認します。特例を受けるためには確定申告が必要です。
相続した空き家に関する特例などは、さらに別の要件があります。家族の一人が使えると分かった場合も、他の人の適用まで同じだと考えないでください。
売却前に確認し、決済後も資料を残す
- 1 / 3契約前持分・取得費・特例
- 2 / 3決済時代金・立替金・送金の明細
- 3 / 3売却後各人の申告・納税の確認
感謝の気持ちなどから特定の親族へ財産を多く渡す場合は、贈与に当たるかを送金前に確認します。「家族で合意したから税金はかからない」とは限りません。
不動産の買取や仲介を依頼しただけで、税務申告の依頼まで済んだことにはなりません。税額や申告は税務署・税理士に確認し、不動産会社には取引条件や決済明細の整理を相談します。
自分の持分だけを売却する場合も、譲渡所得や申告の確認は必要です。売却方法を変えれば税務上の検討が不要になるわけではありません。
売却の進め方を、専門チームに相談する
共有不動産全体の売却か、ご自身の持分の売却かを検討している方はご相談ください。専門チームが権利関係と売却の範囲を確認し、比較できる買取条件をご案内します。
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