再建築不可の査定と新築価格の比較、物件条件をそろえる方法

再建築不可の査定で、近所の新築価格と大きな差があると戸惑うことがあります。比較する前に、道路や建物の条件、改修の見通し、売却までの費用を確認しましょう。この記事では、統計の読み方と査定条件のそろえ方を整理します。

■ この記事の結論

再建築不可の査定では、近隣の新築価格より先に、建て替えの可否や現在の建物をどこまで使えるかを確認します。新築戸建ての平均価格は市場動向の参考になりますが、条件の違う物件の売却額を直接示す数字ではありません。

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東京都の新築戸建て価格は前月比下落、調査対象にも注意

R.E.portは10月9日、東京カンテイが発表した2026年9月の新築木造一戸建て価格について、東京都の平均が6,738万円、前月比2.9％下落だったと報じました。東京都の下落は5か月ぶりで、首都圏の平均は5,123万円でした。

この調査は、敷地面積100〜300平方メートル、最寄り駅から徒歩30分以内またはバス20分以内、土地・建物とも所有権の新築木造一戸建てが対象です。立地が近くても、古い建物や接道条件が異なる不動産を、その平均価格と同じ尺度で比較することはできません。

再建築不可の査定では、現在の利用状態、道路との関係、建物の傷み、買主が想定する使い方などを確認します。新築価格が下がった割合だけ査定額も下がる、あるいは新築価格の一定割合で売れる、と決める根拠にはなりません。

以下は所有者が相談前にそろえたい情報です。書類が不足していても、その不足を伝えて確認方法から相談できます。

A. 一律の割合はありません。比較対象の権利や建物、道路条件が違うためです。査定を受ける際は、どの利用方法と引渡し条件を前提にした金額かを聞くと、説明を比べやすくなります。

A. 修繕の必要性と、売却のために費用を回収できるかは別の問題です。安全上の対応を優先したうえで、現況の査定条件と工事見積りを比較しましょう。工事の可否や範囲は建築の専門家等に確認します。

同じ物件でも、残置物を売主が撤去する条件と、そのまま引き渡す条件では負担が変わります。複数の相談先の提示額を比べるときは、売主が別途支払う項目を書き出し、条件の差を見えるようにすることが大切です。

次の例は比較の方法を示す仮定です。再建築不可物件の相場や、実際の買取価格を示すものではありません。税金や登記費用など、例に含まれない負担も別途確認します。

確認項目	シミュレーション（説明のための想定例）
案Aの想定	提示額500万円、売主負担の工事等100万円
案Bの想定	提示額450万円、同じ範囲の売主負担20万円
例の範囲での差引き	案Aは400万円、案Bは430万円。提示額が高い案Aの方が差引き額は少ない
追加で比べる条件	契約の確実性、引渡し時期、費用項目の漏れ。売却成立を保証する例ではありません

再建築不可の査定では、市場全体の動きを参考にしつつ、所有物件の条件に戻って考えることが大切です。平均価格から機械的に値引くのではなく、どの前提が査定額に影響しているかを確認しましょう。

道路や建物の資料と、引渡しに伴う費用をそろえると、現況売却と修繕後の売却を比較しやすくなります。分からない項目は推測で埋めず、確認が必要な項目として相談先へ伝えてください。

株式会社SAでは、空き家や相続不動産、権利関係が複雑な不動産について、現況を踏まえた買取のご相談を承っています。売却を急いで決める前に、物件の状態や名義、ご希望を整理するところからご相談ください。買取の可否・条件は物件ごとに確認します。