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2025年1月17日

【空き家の売買とリスク】不動産鑑定士が解説!安全な取引のためのポイントと注意点

近年、日本では人口減少や高齢化、都市部への人口集中などの影響で、地方を中心に「空き家」が増加しています。総務省の調査でも空き家率は年々上昇しており、社会問題化しつつあります。一方で、空き家を売りたい方や投資目的で空き家の購入を検討する方も増え、空き家の売買に関するニーズは高まっています。

本記事では、空き家の売買の実態とリスク、そして安全に取引を行うためのポイントについて、不動産のプロの視点から詳しく解説します。空き家を所有している方、不動産投資を検討している方、あるいは将来的に実家の相続などで空き家を扱う可能性がある方は、ぜひ最後までご覧ください。

 

空き家の現状と社会的背景

 

日本における空き家問題の深刻化

日本全国で進む少子高齢化と、それに伴う人口減少は、住戸数の需要と供給のバランスに大きな影響を及ぼしています。特に地方都市や郊外エリアでは、若い世代が都市部へ流出することで住宅の需要が減少し、使われなくなった物件が「空き家」として残るケースが増えています。総務省の住宅・土地統計調査によれば、空き家率は過去最高を記録し、今後も増加傾向が続くと予想されています。

空き家が増えると、周辺地域の治安や景観への悪影響、適切に管理されない物件による倒壊リスク、さらには害虫や動物による被害など、さまざまな問題が派生します。このように社会的にも大きなインパクトを与える空き家問題は、不動産業界だけでなく行政や地域社会にとっても重要な課題なのです。

 

空き家が増加する主な要因

空き家が増える原因として、主に以下のようなものが挙げられます。

  • 高齢化による施設入居や介護などで住居を離れるケース
  • 都市部への人口集中により、地方の住宅が置き去りにされる
  • 相続が発生しても、誰も住まずに放置される
  • 固定資産税や解体コストを負担する余裕がない

これらの要因が複合的に絡み合い、空き家の増加につながっています。特に相続によって家を取得したものの、活用方法が分からず放置してしまうケースが多いのは大きな問題です。固定資産税の負担や維持管理の手間から、所有者が困惑し、「処分したいがどうすればよいか分からない」という状況が発生しがちです。

 

空き家の売買を考える意義とは?

 

売り手側のメリット

空き家の所有者にとって、物件を売却することには以下のようなメリットがあります。

  • 固定資産税や維持管理費などのコスト負担から解放される
  • 相続の際に複雑な相続税対策を行わなくても済む可能性がある
  • 収益化することで新たな資金が得られる

とくに長期間放置していた空き家は、売却によってキャッシュに変えることで、財産管理をスリム化できます。老朽化が進むほど価値が下がるので、早期に売買を検討することがリスク回避に繋がると言えるでしょう。

 

買い手側のメリット

一方、買い手側にも以下のメリットがあります。

  • 割安価格で広い土地や物件を手に入れられる可能性がある
  • リフォームやリノベーションを前提とすれば自由度が高い
  • 投資用物件として運用できる(賃貸、民泊、事業転用など)

空き家は築年数が古い物件も多いですが、その分価格が低く設定されているケースが少なくありません。リフォーム費用込みで考えても、都市部の新築物件より安価に済むことが多いため、不動産投資や田舎暮らしを希望する方にとって魅力的な選択肢となり得ます。

 

空き家の売買に伴うリスクとは?

 

老朽化リスク

空き家は長期間、人の手が入っていないため、老朽化が進んでいる可能性が高いです。雨漏りや建材の腐食、シロアリ被害など、目視や簡易的な調査では発見しにくい欠陥が潜んでいるケースもあります。老朽化した空き家を購入すると、後々大規模な修繕費用がかかるリスクが高まるでしょう。また、耐震性に不安がある物件は地震や台風などの自然災害で大きな被害を受ける可能性もあるため、購入前のインスペクション(建物調査)は欠かせません。

 

境界トラブルや権利関係のリスク

空き家の売買では、敷地境界や権利関係の確認が不十分なまま取引される事例があります。特に農地や山林が隣接している地方物件の場合、隣地との境界があいまいで、後に境界トラブルが発生することがあります。さらに、相続が複数回にわたって行われている場合、法定相続人や遺産分割協議書などの不備により、権利者が確定しないまま放置されているケースもあり要注意です。
売主や仲介業者にしっかりと確認を行い、登記簿や境界確認書、測量図などの書類をチェックすることが重要になります。

 

流動性の低さによる出口リスク

空き家を購入した後、投資目的で再度売却しようと考えても、買い手がなかなか見つからないリスクが存在します。特に需要の少ない地域や不便な立地にある物件は、流動性が低く「出口戦略」が難しくなります。賃貸に出す場合にも、入居者を確保しづらいエリアでは空室リスクが高くなり、投資の回収期間が長期化する懸念があります。
そのため、投資物件として空き家を購入する際は、将来的な需要と売却可能性をしっかりリサーチしておく必要があります。

 

税務・法的リスク

空き家の売買に伴って注意しなければならないのが、税務・法的なリスクです。代表的なものには、以下のようなものがあります。

  • 譲渡所得税や住民税などの税金面での負担
  • 相続税の評価額を巡るトラブル
  • 建築基準法や都市計画法の制限に違反していないか

また、自治体の条例によっては古い住宅の解体やリフォームに一定の規制がかかる場合もあります。計画的にリフォームしようと考えている場合は、事前に自治体のルールや補助金制度などをチェックする必要があります。
法律や税制は頻繁に改正されることも多いため、専門家のアドバイスを受けながら進めることが安全な方法と言えるでしょう。

 

空き家の売買を安全に進めるためのチェックポイント

 

1. 不動産鑑定士や専門家に相談する

空き家の売買においては、価格が適正かどうかの判断が難しいケースが多々あります。売り手は「もっと高く売れるのではないか」と思い、買い手は「実際は安くなるのでは」と考えやすいのです。
不動産鑑定士や経験豊富な不動産会社に査定を依頼することで、客観的な視点から適正価格を把握することができます。また、不動産の法的リスクや境界問題、権利関係の整理なども専門家がサポートしてくれるため、トラブルを未然に防ぐ効果があります.

 

2. インスペクションを実施する

建物の老朽化リスクを回避するためには、購入前のインスペクション(建物調査)が重要です。雨漏りやシロアリの被害、耐震基準など、専門家による調査報告を元に修繕費用や今後のメンテナンス計画を把握しておきましょう。
インスペクションの結果、修繕が必要な箇所が多い場合には、売り手と交渉し価格を下げてもらう、または修繕費用を一部負担してもらうことも可能です。購入後に想定外の大規模修繕が発覚すると、投資計画や生活設計が大きく狂うことになるため、必ず事前に実施しましょう。

 

3. 境界や権利関係をしっかり確認する

境界確定や権利関係の整理は、後になってからトラブル化することが多い部分です。登記簿謄本や公図、測量図などを確認し、隣地所有者との協議や境界標の確認を実施しておくことをおすすめします。
また、相続が絡む場合は、法定相続人全員の合意がなされているか、遺産分割協議書が正しく作成されているかといった点もチェックしましょう。不備があれば売買契約そのものが無効になる可能性もあるため、細心の注意が必要です。

 

4. 公共インフラや周辺環境を調査する

空き家がある地域によっては、上水道や下水道、ガスなどのインフラが整備されていない場合もあります。こうした地域では導入コストが高くなる可能性があるため、事前に役所や水道局などに問い合わせておきましょう。
また、周辺の生活環境(病院、スーパー、学校、交通機関など)を調べることで、将来的に売却しやすいか、あるいは賃貸需要が見込めるかといった判断材料を得られます。投資目的ならば、人口動態や地域の将来性も含めた調査が大切です。

 

5. 資金計画と出口戦略を立てる

空き家を活用して投資を行う場合、購入費用だけでなくリフォーム・維持管理・税金などのコストも踏まえた資金計画が必要です。銀行ローンを利用する場合は金利や返済計画を慎重に検討し、物件からの賃貸収入や将来売却時の売却益などを総合的に試算してみましょう。
また、いつか売却することを想定しているなら、需要があるエリアかどうか、将来的な地価動向や人口推移などの情報をリサーチしておくことが出口戦略の一部となります。過疎地など需要が低い地域での投資はリスクが高いので注意が必要です。

 

空き家の売買における実際の流れ

空き家を売買する際の一般的な流れは以下のとおりです。初めて空き家を売買する方は、全体像を把握するために確認しておきましょう。

  1. 物件情報の整理
    売主の場合は、登記情報や境界、建物の状態、相続関係などを整理します。買主の場合は、希望エリアや予算、活用目的を明確にし、情報収集をスタートしましょう。
  2. 査定・価格交渉
    不動産鑑定士や不動産会社に査定を依頼し、相場や適正価格を把握します。条件のすり合わせを行いながら価格交渉を進めます。
  3. 契約前の調査(インスペクションや境界確認など)
    買主は建物の状態、境界、権利関係などを詳細にチェックし、問題がないか確認します。この段階で不備が見つかった場合は再度価格交渉を行うこともあります。
  4. 売買契約締結
    書類(売買契約書、重要事項説明書など)を取り交わし、手付金を支払います。法的リスクや税金についても専門家の説明をよく聞きましょう。
  5. 決済・引き渡し
    残金を支払い、物件と鍵の引き渡しを行います。登記の移転手続きも同時に行い、名義変更が完了したら取引は終了です。
  6. アフターフォロー
    買主がリフォームや賃貸運用を始める場合は、追加費用や税金の申告などの手続きを行います。売主の場合も確定申告や譲渡所得税の手続きが必要になりますので忘れずにチェックしましょう。

 

空き家売買における成功事例と失敗事例

 

成功事例: リフォーム+地域の需要に合わせた活用

ある地方都市で駅から車で15分ほどの立地にある築40年の空き家を購入したケースです。売主は固定資産税などの負担から解放されたいと考え早期売却に応じ、買主は割安価格で物件を取得することができました。
その後、買主は地元工務店と連携して空き家をフルリフォームし、若いファミリー層をターゲットに賃貸物件として提供しました。エリアの需要調査を事前に行い、家賃設定も適切だったため、すぐに入居が決まり、安定的な家賃収入を得られるようになりました。
このように、空き家を投資目的で購入する際は、リフォームによって物件の付加価値を高め、需要に合った形で活用することが成功の秘訣となります。

 

失敗事例: 境界問題を放置したまま購入

別のケースでは、農地に隣接する空き家をリノベーション目的で購入したところ、後から隣地との境界が不明瞭であることが発覚しました。登記簿上の面積と実測面積が大きく異なり、結局増えた部分については隣地所有者が主張することに。訴訟にまで発展し、費用と時間の両面で大きな損害を被りました。
このように、境界トラブルは簡単に解決できるものではありません。購入前の段階でしっかりと測量や確認作業を行い、必要ならば隣地所有者との協議を行っておくべきです。

 

リスクを最小限に抑えるためのポイント

上記の事例からも分かるように、空き家の売買にはさまざまなリスクがあります。しかし、事前にしっかりと準備を行い、専門家と連携することで、リスクを最小限に抑えることが可能です。以下に、改めてポイントを整理しておきます。

  • 専門家の意見を積極的に取り入れる: 不動産鑑定士や不動産会社、司法書士、税理士などの専門家と連携し、客観的かつ法的・税務的なアドバイスを得る。
  • インスペクションを活用する: 建物の構造や設備、耐震性などを調査し、大規模な修繕費用が発生しないか事前に確認する。
  • 境界や権利関係を明確にする: 測量図や公図、登記情報を精査し、問題があれば売買前に解決する。
  • 将来の需要を見据えた活用計画を立てる: 賃貸やリノベーション、民泊など、物件の特性に合った活用方法を検討し、需要予測を怠らない。
  • 税務・法的なリスクを念頭に置く: 譲渡所得税や相続税、建築基準法などの法的制限を確認し、自治体の補助金制度も含めて調査を行う。

 

空き家の売買における行政・自治体の取り組み

近年、空き家問題を解決するため、自治体が「空き家バンク」を運用し、空き家情報を集約して買い手と売り手のマッチングを支援するケースが増えています。また、リフォーム補助金や移住支援金など、行政が独自に行う制度も充実してきました。
地方移住や二拠点生活が注目を集める中、こうした行政のサポートをうまく活用することで、より有利な条件で空き家を取得できる可能性もあります。一方で、自治体ごとに制度や補助内容は異なるため、必ず対象エリアの役所や公式サイトをチェックしてください。

 

株式会社SAが提供するサポート内容

当社、株式会社SAでは空き家の売買を検討されるお客様に対して、以下のようなサポートを提供しています。

  • 適正価格査定: 不動産鑑定士の資格を有するプロが、現地調査と市場動向を踏まえたうえで適正価格を算出。
  • 法務・税務のアドバイス: 提携する司法書士や税理士と連携し、相続登記や譲渡所得税などの手続きをトータルサポート。
  • インスペクションの手配: 信頼できる建物調査会社と連携し、購入前に物件の状態を正確に把握できる環境を整備。
  • リノベーションや賃貸運用の提案: 地元の工務店や管理会社とパートナーシップを結び、アフターフォローまで一貫してサポート。

空き家の売買を通じて、お客様が安心して不動産取引を行えるよう、お手伝いさせていただきます。複雑な権利関係や建物状態の把握など、多面的な視点から問題解決策を提案いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

まとめ:空き家の売買とリスクを正しく理解し、安全な取引を目指そう

空き家の増加は、社会的にも深刻な問題であると同時に、不動産市場における新たなチャンスとも捉えられます。売り手にとっては使わない家を現金化し、コストを削減する機会となり、買い手にとっては割安に物件を取得してリフォームや賃貸運用などで活用できる可能性が広がります。
しかし、その一方で空き家の売買には老朽化リスクや境界問題、流動性の低さ、税務・法的なリスクなど、注意しなければならない点が多く存在します。これらのリスクを回避し、安全な取引を実現するためには、正確な情報収集や専門家との連携、そして適切な調査・準備が欠かせません。

株式会社SAでは、不動産鑑定士として培った知識と経験を活かし、空き家の売買に関するあらゆるご相談に対応しています。所有者の方が「どうしていいかわからない」と思い悩む空き家の売却から、投資目的での取得を検討している買主様への価格査定まで、総合的なサポートを行っています。
空き家の売買を成功させるには、情報と計画、そして行動が何よりも大切です。ぜひ本記事を参考に、安全かつ有意義な不動産取引を目指していただければと思います。

 

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