築年数は、管理状態を調べる出発点

国土交通省の資料では、2025年末の築40年以上のマンションは約158.8万戸で、2045年末には約503.6万戸になると見込まれています。この戸数は、高経年マンションの規模を示す推計で、すべてが管理不全になるという意味ではありません。

同じ築年数でも、修繕の履歴、設備の更新、管理組合の運営で状態は異なります。高齢の住民が多い、自主管理である、管理費が低いという理由だけで危険と決めつけず、実際の資料を確認します。

最初に、修繕計画・お金・議事録を確認する

計画があるだけで、資金が足りているとは限りません。見積もりと積立額の差、工事の延期、積立金の改定予定を確認します。残高が多くても、近く大きな支出があれば余裕があるとは判断できません。

総会で話題になった段階と、実施が決まった段階を分けます。売却の説明では、確定した負担と、まだ検討中の見通しを混ぜないことが大切です。

自分の部屋の問題と、建物全体の問題を分ける

室内の設備故障と、共用配管や屋上防水等の問題では、調査や修繕の進め方が異なります。専有部分と共用部分の範囲は、管理規約や構造等で確認してください。

例えば室内に雨漏りがあっても、原因が屋上や外壁なら、室内の壁紙を直すだけでは解決しません。どこを調査し、誰が費用を負担するかを管理組合・管理会社等と整理します。

外壁の落下など差し迫った危険が疑われる場合は、売却査定を待たず、管理者や専門家へ連絡し、安全確保を優先します。写真だけで安全性を判断しないようにしましょう。

2026年の法改正で、建て替えが自動的に決まるわけではない

2026年4月に施行された改正区分所有法では、建て替え等を進めやすくする制度が整備されました。建て替え決議は原則として区分所有者と議決権の各5分の4以上で、耐震性不足等の一定の客観的事由がある場合に各4分の3以上へ緩和されます。

すべてのマンションで一律に4分の3へ下がった、という制度ではありません。自分のマンションが対象となるか、どの手続きが必要かは専門家の確認が必要です。

決議の条件と、事業として実施できるかは別です。建築費、区分所有者の負担、仮住まい、建て替え後の住戸、事業者の提案を確認します。改修や建物・敷地の売却等も、条件に応じた検討対象になります。

保有と売却を、自分が負担できる費用で比較する

建物全体の再生について合意を進めることと、自分の住戸を売却することは別の検討です。自分の生活や予算に合わせ、確認できる数字をもとに比較します。

売却を考えていても、管理費等の支払いを自己判断で止めないでください。未払がある場合や一時金の決議がある場合は、管理側へ残額を確認し、売主と買主の負担を整理します。

売却相談には、分かる資料から持ち寄る

管理規約、長期修繕計画、最近の議事録、管理費・修繕積立金の明細等があると、状況を伝えやすくなります。相続したばかりで資料がない場合は、管理組合や管理会社へ入手方法を確認しましょう。

老朽化や管理上の課題を隠すのではなく、対応済み・未対応・未確認を分けて伝えます。査定では価格だけでなく、追加調査、費用の精算、引渡し条件も確認してください。

あわせて読みたい記事

• タワーマンションから戸建てへ住み替えるには？売却の手取り・購入費・日程を整理
• マンションの空室が続くときは？家賃・募集条件・修繕費と売却の比較
• 中古マンション価格の下落報道をどう読む？売り希望価格・成約価格と売却判断