港区が「圧倒的トップ」の理由とは──町名別マンション価格ランキングを徹底分析｜株式会社SA

【参照】楽待新聞

URL：https://www.rakumachi.jp/news/column/387898

港区はなぜ中古マンション価格で“圧倒的”なのか

中古マンション価格が最も高い市区町村は東京都港区。
2015年から2025年上半期にかけ、港区の平均価格は7136万円から1億9527万円へと約2.7倍に上昇し、千代田区（同期間2.4倍）を大きく引き離しています。
この構造的な価格上昇は、都心再開発・国際金融都市政策・富裕層流入が相乗効果を生む結果といえます。

町名別ランキングの頂点は港区虎ノ門、70㎡で3億2万円

ワンノブアカインドの調査によると、町名別の中古マンション価格ランキング1位は港区虎ノ門。
70㎡換算で3億29万円となり、2015年の1億858万円から約2.8倍に上昇。
続く2位は港区東新橋（2億8999万円）、3位は千代田区四番町（2億7752万円）。
10年前からの上昇率トップは港区浜松町の＋279.8％で、ほぼ3.8倍という驚異的な伸びを示しています。

虎ノ門エリアの“変貌”──オフィス街が超富裕層向けレジデンス街へ

虎ノ門は元々オフィス・商業施設が集積するビジネス街でしたが、
近年の再開発により「麻布台ヒルズ」「虎ノ門ヒルズ森タワー」など超高額レジデンスが次々誕生。
麻布台ヒルズの最上階レジデンスは1戸200億円ともいわれ、住む世界の基準が変わりつつあります。
専用エレベーター、プライベートダイニング、スパ、国際水準のホテルレジデンス──
こうした“唯一無二”の価値が、周辺マンション価格を押し上げる強力なドライバーとなっています。

東新橋・四番町も高額化、再開発と学区ブランドが資産価値を押し上げる

東新橋（旧汐留）は1990年代から再開発が進み、東京ツインパークス（総戸数1000戸）が象徴的存在に。
20年以上が経過しても2〜4億円台で取引される“資産価値の強いマンション”として知られています。
四番町は皇居至近の「番町エリア」の中核で、名門学校・高級住宅街としての歴史とステータスが唯一無二。
希少性の高さから“売り物件が出た瞬間に蒸発する”と言われるほど需要が極端に集中しています。

富裕層投資の観点──“買えるなら即買うべきエリア”が固定化している

富裕層・海外投資家の需要は、地価上昇と円安を背景にさらに加速。
・虎ノ門
・麻布台
・四番町
といったブランドタウンは、長期的に資産価値を維持し、むしろ上昇が続く可能性が高いエリアとなっています。
一方、供給数は限られ、物件は“瞬間蒸発”。この需給構造が、価格の下支えに強く作用しています。

株式会社SAの視点：需要が集中する都心エリアの影で“売れない不動産”が増えている

株式会社SAは、訳あり不動産・共有持分・再建築不可・相続放棄物件など、一般市場で流通しにくい不動産を法務整理から再生まで一貫支援しています。
港区のように価格が高騰し続ける地域がある一方、地方や問題を抱えた不動産では「値下がり」「市場不流通」「管理不全」が深刻化。
市場の二極化が進む中、富裕層が買う“資産価値上昇エリア”と、所有者が困る“動かない不動産”の格差は拡大しています。
SAは、この“動かない不動産”にこそ価値を見出し、権利整理・再生・売却の仕組みで新たな市場循環を生み出しています。

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