底地売却で最初に作りたい、地代の入金一覧

借地人がいる土地を売るとき、「地代は毎月入っています」だけでは引継ぎ資料として足りない場合があります。翌月分の先払いなのか、当月分なのか、数か月分をまとめて受け取っているのかによって、決済時の確認が変わるためです。

一覧には、対象月、契約上の金額、入金日、入金額、振込名義、未確認事項を並べます。契約書の地代と入金額が違うときは、改定合意や領収証を探し、なければ「差額の理由は未確認」と記載します。家族名義の振込がある場合も、それだけで借地人が変更されたと決めつけず、契約者との関係を確認します。

前受け地代と未収地代を、売買代金に混ぜない

月の途中で決済する場合、地代を誰の収入としてどの期間に配分するか、既に受け取った分をどう精算するかを取り決めます。日割りが当然に適用されると考えず、基準日、計算方法、当日の扱いを売買契約や精算書で確認します。

未収地代がある場合は、何月分か、請求や入金の経緯はどうか、争いがあるのかを別紙にします。未収債権が誰に帰属し、誰が回収するのかは、今後の地代を誰が受け取るかとは別の確認です。「売ったから過去の滞納も全部買主へ」と一言で片付けないようにしましょう。

遅れて入った地代を、売主と買主が両方とも自分の分と数えると精算がずれます。決済後に旧口座へ入金された場合の連絡先と処理方法まで決めておくと、借地人に二重の支払案内をする事態を防ぎやすくなります。

敷金は残高と返還条件を、契約書まで戻って確認する

民法第605条の2は、一定の対抗要件を備えた不動産賃貸借で所有権が譲渡された場合の賃貸人の地位の移転や、敷金返還債務の承継を定めています。適用関係、例外、登記などの条件は個別に確認が必要です。売主と買主が現金をどう受け渡すかだけで、借地人に対する義務の扱いを決めたことにはなりません。

資料としてそろえたいのは、預かった金額が分かる領収証、契約書、追加・返還・充当の履歴です。「保証金」と書かれている場合も、名称だけで全部が返還対象、または返還不要と判断せず、契約の内容を確認します。

未収地代があるから敷金を全額使ってよい、帳簿に残高がないから返還義務もない、と自己判断しないでください。敷金と滞納分の関係に争いがある場合は、法律専門家へ確認し、買主にも経緯を共有します。

借地人への案内は、変更日・対象月・連絡先を具体的に

所有者変更後の案内では、新旧の所有者、変更日、どの月分から新しい振込先を使うのか、確認用の連絡先を明確にします。口座情報だけの通知では、借地人が本物か判断しにくくなります。案内の名義や添付書類は、権利移転の状況と整合する形で専門家や担当者と確認しましょう。

地代の受取先が変わることと、地代額や契約条件を変更できることは別です。所有者変更の通知に、合意していない増額や契約終了を紛れ込ませないことが大切です。借地人から質問が来たときに、売主と買主で違う説明にならないよう、窓口も一本化します。

底地売却の確認表

よくある質問

株式会社SAの視点：底地の案件紹介には、価格表とは別に入金表を

仲介・買取会社の担当者が底地を紹介する際は、希望価格だけでなく、地代と預り金の記録を添えると、引継ぎ条件を具体的に検討できます。未収がある案件も、金額だけでなく経緯と未確認事項を明示してください。

以下は説明用の想定例です。日割りの方法を一律に推奨するものではありません。

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まとめ

底地売却の引継ぎは、月額地代と売買価格だけでは終わりません。入金の対象月、前受け・未収、敷金を分けることが、決済後の行き違いを減らす準備になります。

資料が不足していても、確認できた事実と未確認の部分を分けて相談しましょう。