「3年以内に登記しないと過料10万円」「空き家を放置すると固定資産税6倍」――。
2024年の相続登記義務化と2023年の空家法改正により、“相続放置＝即コスト”の時代が到来しました。
本記事は、生前対策→相続発生→売却・活用→トラブル解決までを体系的に網羅し、さらに2025年1月稼働のオンライン相続登記や国庫帰属制度など最新スキームをフル収録。
株式会社SA（公式サイト：sakk.jp）が蓄積した1,200件超の相続サポート実績をベースに、SEO1位を狙える網羅性でお届けします。
- 1. 相続不動産の基礎と最新改正
- 2. 【生前対策】争族ゼロを実現する7ステップ
- 3. 【発生直後】初動90日でやるべきこと
- 4. 遺産分割協議・評価・税務の完全ガイド
- 5. ケース別：空き家・共有持分・底地・事故物件
- 6. IT・制度革新：オンライン登記＆国庫帰属
- 7. 株式会社SAに依頼するメリット
- FAQ ｜よくある質問
■ 相続不動産の基礎と最新改正
相続不動産とは、被相続人の死亡により承継された土地・建物・区分所有権を指します。
2024年4月施行の改正不動産登記法で、取得を知った日から3年以内の相続登記が義務化され、違反すれば10万円以下の過料が科されます。
さらに2025年1月、マイナポータル連携のオンライン相続登記が全国稼働予定。
戸籍一式の自動取得・電子申請が可能になり、手続きの迅速化と行政手数料の減免が見込まれます。
■ 【生前対策】争族ゼロを実現する7ステップ
STEP1 ｜ 現状資産の“棚卸し”
公図・登記簿・固定資産税評価証明で所在・評価額・抵当権を洗い出す。
STEP2 ｜ 家族構成と相続関係説明図の作成
戸籍・除籍・改製原戸籍を取得し、法定相続人を確定。
STEP3 ｜ 遺言書の作成（公正証書推奨）
⼝頭・自筆より公正証書が争いに強い。付言事項で家族への思いを残す。
STEP4 ｜ 家族信託・民事信託の活用
認知症リスクを見据え、受益者連続型信託で二次相続まで設計。
STEP5 ｜ 生前贈与・相続時精算課税の検討
住宅取得等資金贈与・教育資金贈与の非課税枠を最大活用。
STEP6 ｜ 生命保険・家族信託で納税資金確保
STEP7 ｜ 専門家チーム編成
税理士＋司法書士＋不動産鑑定士連携で評価減×節税×迅速処分を一元化。
■ 【発生直後】初動90日でやるべきこと
❶ 死亡届（7日以内）
❷ 葬祭費用の領収書保管 → 取得費加算の特例で譲渡所得を圧縮
❸ 相続放棄・限定承認（3か月以内）
❹ 準確定申告（4か月以内）
❺ 相続税申告・納付（10か月以内）
■ 遺産分割協議・評価・税務の完全ガイド
4-1 | 不動産評価を“最適化”する
□ 路線価・倍率方式で評価
小規模宅地等の特例で最大80％評価減が可能。2025年改正で面積上限330㎡に拡大。
□ 賃貸中物件は貸家建付地評価 → 自用地×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
4-2 | 遺産分割4パターン＋α
① 現物分割 ｜ 相続人各自が不動産を取得
② 換価分割 ｜ 売却→現金分配（共有者多数の空き家向き）
③ 代償分割 ｜ 特定相続人が取得し、他相続人へ代償金
④ 共有分割 ｜ 売却まで共有→後トラブル多発
＋α 持分売却 ｜ 株式会社SAへ持分のみ売却し、遺産分割協議を一気に集約
4-3 | 税務3大特例を使い倒す
◆ 空き家3,000万円控除 ｜ 1982年以前建築の家屋を解体・耐震改修後に売却すると最大3000万円控除。
◆ 取得費加算の特例 ｜ 葬儀費用・債務を取得費に加算し譲渡益圧縮
◆ 配偶者税額軽減 ｜ 1億6,000万円 or 法定相続分まで非課税
■ ケース別：空き家・共有持分・底地・事故物件
5-1 | 空き家
2023改正空家法で管理不全空き家区分が新設。
指定されると固定資産税1/6特例が解除 → 税額6倍。
5-2 | 共有持分
2023民法改正で、持分価格の過半数で管理行為が可能になり、共有物分割請求前に持分売却という選択肢が現実的に。
5-3 | 底地（貸宅地）
地代利回り0.3〜1.0％。借地人への優先交渉→等価交換→専門業者買取の順に検討。
5-4 | 事故物件
ガイドライン改訂で共用部事故・隣戸影響も告知推奨に。
告知義務は原則3年、特殊清掃証明で査定＋10％狙える。
■ IT・制度革新：オンライン登記＆国庫帰属
オンライン相続登記（2025年1月）で申請書・添付書類が電子化。マイナポータルで戸籍一括取得し、司法書士報酬15〜30％削減が期待。
相続土地国庫帰属制度（2023年4月〜）は、「手放す土地」を国庫へ引き渡せる新制度。
審査手数料14,000円＋負担金20万円〜が必要、建物付き・担保設定地は不可。
■ 株式会社SAに依頼するメリット
✔ 相続特化ワンストップ：司法書士・税理士・鑑定士ネットワーク
✔ 測量・残置物撤去・リフォームをSA負担
✔ 共有持分・空き家・底地・事故物件まで年間500件超の実績
■ FAQ｜相続不動産の“よくある疑問”
Q1. 相続登記を忘れたらどうなる？
A. 3年以内に登記しなければ10万円以下の過料対象。さらに売却・融資・担保設定が一切できなくなります。
Q2. 被相続人の取得費が不明な場合は？
A. 概算取得費5％か、取得費加算の特例で葬儀費用等を加算し、課税所得を圧縮できます。
Q3. 遠方の空き家を相続したが管理できない
A. 国庫帰属制度、オンライン売却、または専門業者への直接買取が最短解決ルートです。
Q4. 兄弟で意見が合わない場合の最短策は？
A. 共有持分売却→現金分割なら協議不要で迅速決着。株式会社SAでは最短2週間で決済事例あり。
■ まとめ｜“争続”ではなく“想続”へ
相続不動産は
① 法改正（登記義務化・空き家法）
② 税制優遇（小規模宅地・空き家控除）
③ デジタル化（オンライン登記・マイナポータル）
――という3つの大波の真っただ中にあります。
“いま動けば”、過料も放置税負担も回避しながら手取り最大化を実現可能。
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