【参照】TH弁護士法人

URL：https://www.ht-tax.or.jp/navi/co-owner-consent
 

共有持分とは何か、不動産全体ではなく「割合」で持つ権利

共有持分とは、1つの不動産を複数人で共同所有する際に、それぞれが持つ所有権の割合です。

兄弟や親族で相続した土地、夫婦で共有名義にした自宅などで生じやすい所有形態です。

民法では特段の定めがなければ持分は等しいと推定されますが、実務では出資額や相続割合を基準に決まることが多くあります。

 

不動産全体の売却には全員同意、自分の共有持分だけなら単独で売れる

共有不動産全体を第三者へ売却するには、共有者全員の同意が必要です。

一方で、自分の共有持分のみを売却する場合は、他の共有者の同意は不要とされています。

法律上は通知義務もなく、自分の持分を個人や買取会社へ売却すること自体は可能です。

 

法律上できても、第三者売却は共有者との関係を壊しやすい

ここで起きやすいのが、法律と現実のずれです。

共有持分を第三者へ売却すると、その買主が新たな共有者として入ってきます。

買取専門会社が取得した場合は、残る共有者へも持分売却を求めたり、逆に買い取りを求めたりすることがあり、親族間の関係悪化につながることがあります。

「同意不要」と「揉めない」は同じ意味ではありません。

 

共有者の同意が得にくいときは、売却以外にも選択肢がある

共有関係を解消する方法は、第三者への売却だけではありません。

他の共有者への贈与、共有持分の放棄、仲介会社を通じた売却、買取専門会社への売却などが考えられます。

ただし、贈与税やみなし贈与の問題、買取価格の低さ、共有者との摩擦など、それぞれに別の負担があります。

何が最適かは、不動産の状態より、共有者同士の関係と今後の出口で決まります。

 

共有持分を放置すると、不動産はさらに動かなくなる

共有状態を放置すると、不動産を自由に活用できません。

賃貸、修繕、売却、建て替えのたびに共有者との合意が必要になり、意思決定は遅れます。

さらに相続が起きると共有者が増え、関係が遠くなるほど調整は難しくなります。

共有持分の問題は時間が解決するのではなく、時間がたつほど複雑になります。

 

売却価格は安くなりやすく、出口の弱さがそのまま値段に出る

共有持分は、不動産全体を自由に使えるわけではないため、市場での流動性が低くなります。

その結果、通常の不動産より売却価格は下がりやすく、買取専門会社の価格はさらに低くなる傾向があります。

価格が安いのは需要がないからではなく、自由に使えないという制約が織り込まれるからです。

 

株式会社SAの視点：共有持分で本当に重いのは、売れるかどうかではなく「誰が最後に決めるのか」です

株式会社SAは、共有持分の問題を「法律上は売れる」で終わらせるべきではないと考えます。

共有不動産で詰まるのは、持分売却の可否ではなく、誰が責任を持って不動産の終わらせ方を決めるのかが曖昧なことです。

売却できても親族関係が壊れれば、その後の相続や管理で別の火種が残ります。逆に同意を待ち続ければ、不動産はさらに動かなくなります。

共有持分は、価格の問題ではなく、意思決定を先送りしたコストが膨らむ問題です。

株式会社SAは、相続・共有の法務整理から、売却、再生、引取、出口設計までを一貫して進め、動かない不動産を整理できる状態へ戻します。

 

訳あり不動産でお悩みの方へ

共有名義・再建築不可・相続放棄・所有者不明・老朽化空き家・事故物件など、扱いに困る不動産をお持ちではありませんか？株式会社SAが法務整理から売却・再生・引取までを一貫サポートします。
 
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