底地と借地権の同時売却は、地主と借地人が協力し、それぞれの権利を同じ買主へ売る方法です。利用できる権利をまとめられる一方、総額だけでなく、代金の配分、建物の扱い、引渡し時期を双方で決める必要があります。
内容確認・更新：2026年10月16日
底地と借地権の同時売却で、何がまとまるのか
- 1 / 3地主が売るもの借地権の付いた土地の所有権
- 2 / 3借地人が売るもの借地権と建物など、合意した対象
- 3 / 3買主が確認すること権利・担保・居住者・建物の状態を一体で確認
権利をまとめることで検討できる買主が増える可能性はありますが、融資が必ず通る、単独売却より何％高くなるという保証はありません。第三者の権利や建築上の制限は、まとめて取得しても別に確認します。
総額を聞く前に、双方の条件を整理する
| 地主側 | 借地人側 |
|---|---|
| 希望する受取額と入金時期 | 希望する受取額と転居・引渡し時期 |
| 地代、敷金・保証金、未収金 | 地代の支払い、預けている保証金等 |
| 土地の担保、境界、越境 | 建物の担保、賃借人、残置物、不具合 |
| 測量など負担できる作業 | 家財整理や退去など負担できる作業 |
自分だけの希望を条件として確定させず、相手と決める事項を分けておきます。借地人が建物を貸している場合は、その入居者の権利も考慮します。
売却代金の配分は、税務上の借地権割合だけで決めない
買主の提示総額から、地主と借地人へいくら配分するかを協議します。相続税評価に使う借地権割合が、そのまま売買代金の法定配分になるわけではありません。
各権利の条件、建物の価値、費用負担など、配分の根拠を整理します。税金はそれぞれの売主の取得費や事情で異なるため、総額が増えても両者の手取りが同じ割合で増えるとは限りません。
同時売却は、権利を交換する「等価交換」とは別です。通常の売却として受け取る代金と支出を整理し、各自の税務を確認します。
片方だけが成立しない場合の扱いを、契約前に決める
- 双方の売買がそろわない場合、契約をどう扱うか
- 土地・建物の担保を外すための返済や書類が間に合うか
- 転居や賃借人との調整が終わらない場合の日程
- 測量、解体、残置物などの費用負担
- 地代、保証金、税金、未収金の精算方法
契約書を一つにするか分けるかだけで安全性が決まるわけではありません。どちらの権利も同じ条件で移転できるよう、契約と決済を連動させて確認します。解除時の手付金や費用の扱いも重要です。
同時売却に合意できないときは、別の方法と比べる
地主・借地人のどちらかが売却を希望しない場合、その人の権利を含めた同時売却は進められません。話し合いを続けるか、底地だけ・借地権だけの売却や保有継続を検討します。
借地権だけを売る場合、賃借権の譲渡について地主の承諾が問題となり、一定の場合は裁判所の許可を求める手続きがあります。底地の売却とは要件が異なります。連絡が取れない場合も、売却意思があると推定せず、必要な調査や手続きを確認します。
SAへの相談では、両者の意向が一致している点と未定の点を分けて伝えると、現状で検討できる取引条件を整理しやすくなります。
売却の進め方を、専門チームに相談する
地主と借地人が一緒に売る方法を検討している方はご相談ください。対象となる権利、双方の意向、希望する時期を伺い、単独売却とも比較できる買取条件を確認します。
不動産会社・仲介会社の方は、物件の買取相談・資料送付はこちら。