底地と借地権を整理する方法には、地主と借地人の間の売買、第三者への同時売却、土地の一部を使った交換などがあります。似た名前でも、お金と権利の動きは異なります。誰が何を取得し、何を手放すのかを図にしてから比較しましょう。
内容確認・更新：2026年10月16日
底地と借地権は、同じ土地に関係する別々の権利
地主は土地の所有権を持ち、借地人は建物所有を目的として土地を使う権利を持ちます。地主が土地を所有していても、借地人の権利を無視して自由に使えるわけではありません。
土地所有権の持分を分け合う「共有」と、地主・借地人の関係は異なります。契約が土地の賃貸借なのか地上権なのか、旧法の借地なのかも確認します。
権利をまとめる方法を、取得する人から比較する
| 方法 | 権利の行き先 | 先に確認すること |
|---|---|---|
| 借地人が底地を買う | 借地人が土地所有権も取得 | 購入資金、価格、担保、契約終了時の精算 |
| 地主が借地権・建物を買う | 地主が建物等を取得 | 建物の利用、居住者、引渡し、担保 |
| 双方が第三者へ同時に売る | 買主が土地と建物等を取得 | 総額、配分、費用、同時に成立する条件 |
| 土地の一部と借地権を交換する | 双方が合意した範囲の権利を取得 | 分筆・接道・面積・価値・税務の要件 |
「まとめれば必ず高く売れる」とは限りません。工事、測量、引越しなどの支出や、合意までの期間も含めて比べます。取得する権利の上に担保などがある場合、その扱いも確認します。
同時売却と等価交換は、同じ取引ではない
同時売却は、地主と借地人がそれぞれの権利を第三者に売り、代金を受け取る方法です。一方、交換は、お互いの資産や権利を取り替える取引です。売却代金の配分を決めただけで、交換になるわけではありません。
固定資産の交換に関する税務上の特例には、資産の種類、所有期間、交換前後の用途、価額の差などの要件があります。金額を同じにすれば必ず非課税という制度ではありません。取引の形を決める前に税務を確認します。
相続時の評価減と、売却時の税金を区別する
貸宅地の相続税評価と、売却に伴う譲渡所得の計算は別です。相続税評価を使って売買価格を配分すれば、税務上も必ず問題ないというわけではありません。
貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を使う場合は、要件を満たす土地について200㎡まで50％の減額が基本です。底地だから一律に200㎡・80％減とはなりません。貸付や保有を続ける要件などもあるため、相続後の売却時期と合わせて確認します。
土地の譲渡に消費税がかからないことと、譲渡所得への課税がないことも別です。取引に含まれる建物、手数料、売主の状況などを分けて整理します。
普通借地を、更新時に当然に定期借地へ変えられるわけではない
定期借地は、更新しないなどの要件を備えた契約です。従来の契約を更新する書面に「定期」と記入するだけで、既存の借地人の権利を消せるものではありません。
変更を検討する場合は、既存の権利をどのように扱うのか、借地人が合意しているか、新しい契約の要件を満たすかを確認します。返還の予定や事業収支は、法的に成立する条件を確かめてから組み立てましょう。
売却の進め方を、専門チームに相談する
底地のみの売却と、借地人と協力する売却を比べたい方はご相談ください。現在の契約と双方の意向を整理し、比較に使える買取条件を確認できます。
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