借地権の売却では、借地契約の種類と地主の承諾、売主が負担する費用を先に確認します。所有している建物を売る場合も、土地を使う権利の移転が関係します。「建物だけ」「持分だけ」にすれば承諾の問題を避けられるとは限りません。
内容確認・更新：2026年10月16日
借地権の売却は、土地の賃借権か地上権かを確認する
借地権には、建物所有を目的とする土地の賃借権と地上権があります。土地の賃借権を譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要です。地上権では扱いが異なるため、契約と登記を確認します。
土地を借りている人が建物を第三者へ売ると、土地の賃借権の移転も伴います。共有持分の一般的な売却ルールだけを根拠に、地主の承諾を省略しないようにしましょう。
売却する方法を、地主と買主の意向で比較する
| 方法 | 確認する条件 |
|---|---|
| 地主へ借地権・建物を売る | 購入意思、価格、建物を残すか、退去や引渡し |
| 第三者へ借地権・建物を売る | 譲渡承諾、承諾料、借地条件の引継ぎ、買主の資金 |
| 底地と一緒に同時売却する | 地主の売却意思、総額と配分、契約・決済の日程 |
借地権なら融資が必ず使えない、専門業者なら必ず短期間で買う、というわけではありません。金融機関や買主が求める資料と、承諾が整う見通しを確認します。
承諾が得られない場合は、独断で進めず手続きを確認する
一定の場合には、裁判所へ土地賃借権の譲渡について地主の承諾に代わる許可を求める「借地非訟」の手続きがあります。ただし、申立てをすれば必ず許可されるわけではありません。
買主や取引条件、地主への影響などが検討され、金銭の支払い等が条件となる場合があります。地主側の介入権が問題となることもあるため、手続きの見通しと費用を弁護士へ確認します。
承諾や許可が必要な場合は、条件が整わなかったときの契約の扱いを先に決めます。「先に売ってしまえば後で何とかなる」と考えず、契約と手続きの順序を確認しましょう。
承諾料だけでなく、総額の手取りを比べる
- 借地権・建物の売却代金
- 譲渡承諾料や契約変更に関する金銭の有無と負担者
- 地代、更新料等の未払いと精算
- 建物の担保、残債、登記費用
- 片付け・解体・修繕などの作業と負担者
- 仲介手数料と、譲渡所得等の税金
承諾料には、すべての取引に一律適用される法定の割合があるわけではありません。買主が負担する場合も、売却価格への反映と別途支払いを分けて確認します。
売却前に、建物と契約の現状を伝える
雨漏り、増改築、未登記部分、建物を貸している状況など、分かっていることを整理します。契約の免責条項があっても、知っている問題を伝えなくてよいわけではありません。
建物の解体を先に行うと、借地関係や売却の条件へ影響することがあります。片付けや工事に支出する前に、現状で買う条件と作業が必要な範囲を確認しましょう。
契約書がないときは、地代の記録や更新書類などを集め、確認できる事実と不明点を分けて相談します。
売却の進め方を、専門チームに相談する
地主の承諾や費用が気になり、借地権の売却を迷っている方はご相談ください。契約、建物の状態、地主とのやり取りを整理し、現状で検討できる買取条件を確認します。
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