海外在住の所有者がいるマンションでは、国内の連絡窓口や管理費の支払い、総会への対応方法を整えることが大切です。国籍や居住地だけで管理状況を判断せず、連絡と手続きが実際に機能しているかを確認しましょう。
内容確認・更新：2026年10月16日
海外在住と、所有者の所在が分からない状態を区別する
海外に住んでいても、連絡先が明確で、必要な支払いや意思表示ができていれば、管理の手続きを進められます。日本国籍の所有者が海外に住む場合も、同じように連絡体制の確認が必要です。
一方、登録された連絡先が古い、相続後の所有者が分からない、何度連絡しても届かないといった問題は、国籍を問わず起こり得ます。困っている内容を具体的に分けて対応します。
| 状況 | 先に確認すること |
|---|---|
| 海外にいて連絡が取れる | 通知先、時差、代理・議決権行使の方法 |
| 連絡は取れるが返答がない | 議題、期限、資料が伝わっているか |
| 所有者や所在が不明 | 登記、届出、連絡の履歴、必要な調査 |
| 支払いが滞っている | 未払額、請求先、連絡・支払い状況 |
返答が遅いことと、法律上の「所在等不明」は同じではありません。事情を確認せずに、意思決定から除外してよいとは考えないでください。
2026年4月から、国内管理人を選任できる制度がある
改正区分所有法では、国内に住所や居所を持たない、または持たなくなる区分所有者が、国内に住所や居所を持つ人等を国内管理人として選任できる制度が設けられました。
国内管理人には、保存行為、専有部分の性質を変えない範囲での利用・改良、総会の通知の受領、議決権の行使、一定の債務の支払いなどの権限があります。選任した場合は、管理者や管理組合法人への通知も必要です。
制度は、所有者が選任できる仕組みです。管理組合が海外在住者の部屋を自由に処分できる制度ではありません。また、国内管理人になっただけで、売却を任せる権限まで当然に付くわけではないため、依頼内容と権限を確認します。
管理組合では、連絡と支払いの仕組みを整える
- 所有者の住所・連絡先が更新されているか
- 国内管理人を選任した場合の届出があるか
- 総会資料を送る先と、返答を受ける方法が明確か
- 管理費・修繕積立金の請求と支払いを確認できるか
- 漏水など緊急時の連絡先があるか
実際の届出方法や必要事項は、管理規約と管理組合の運用を確認します。国土交通省の標準管理規約は参考になりますが、それを見ただけで各マンションの規約が自動的に変わるわけではありません。
連絡先などの個人情報は、管理に必要な範囲で扱います。連絡が取れないことを理由に、個人情報を広く公開して解決しようとせず、管理会社や専門家と適切な方法を検討します。
所在不明の場合は、調査と裁判手続きを確認する
2026年4月施行の改正では、裁判所の判断により、所在等不明の区分所有者を集会決議の母数から除外する仕組みが設けられました。管理者などが独自の判断で除外できるものではありません。
誰が所有者か、どこにいるかを確認するために行った調査や連絡の記録を整理します。制度の利用が必要か、どの資料を用意するかは、裁判所の案内や弁護士への相談で確認します。
この制度は、残った所有者が所在不明者の専有部分を自由に売れるようにするものではありません。専有部分の管理や処分が必要な場合は、別の制度と手続きの検討が必要です。
売却では、自分の部屋の権利関係を整理する
マンション全体に複数の区分所有者がいることと、一室を兄弟などで共有していることは区別します。他の部屋の所有者が海外にいるというだけで、自分の部屋を売却できなくなるわけではありません。
一室を共有している場合、部屋全体の売却と、自分の共有持分のみの売却では、必要な対応や価格の考え方が変わります。海外在住の共有者がいるなら、意思の確認、本人確認、書類の準備、代理権の範囲を早めに整理します。
- 1 / 3対象を分ける建物全体か、一室の共有か
- 2 / 3連絡を確認本人・国内の窓口・権限
- 3 / 3手続きを選ぶ管理対応・法律相談・売却
SAへ売却を相談する際は、売りたい権利の範囲と、他の所有者との連絡状況をお伝えください。管理組合の問題とご自身の売却の問題を整理し、買取の検討に必要な条件を確認します。
売却の進め方を、専門チームに相談する
マンションの共有持分を相続した方や、遠方・海外の共有者との関係で売却の進め方に迷う方はご相談ください。専門チームが権利関係と現在の利用状況を確認します。
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