相続した空き家は「3年以内に売れば必ずお得」とは限りません。相続空き家の特別控除と、相続税の取得費加算では、対象者も期限も異なります。使える制度を確認してから、売却価格・費用・管理負担を比べましょう。
内容確認・更新：2026年10月16日
- 相続空き家の控除は、建築時期や居住・利用状況などの条件があります。
- 取得費加算は、相続税を課税された人が一定期間内に売る場合の制度です。
- 同じ不動産の譲渡で、両制度を重ねて使うことはできません。
空き家の売却で確認したい2つの特例
| 制度 | 主な効果 | 期限の考え方 |
|---|---|---|
| 相続空き家の特別控除 | 要件を満たす譲渡所得から一定額を控除 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 相続税の取得費加算 | 課税された相続税のうち一定額を取得費へ加算 | 相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで |
相続空き家の特例は、2026年10月時点では2027年12月31日までの譲渡が対象です。表の相続からの期限と、制度全体の適用期限の両方を満たす必要があります。取得費加算は、通常「相続からおおむね3年10か月」と説明されますが、実際の申告期限から日付を確認してください。
相続空き家の特別控除の主な条件
対象は、亡くなった方が住んでいた一定の家屋とその敷地などです。1981年5月31日以前の建築、区分所有建物ではないこと、原則として亡くなった方以外の居住者がいなかったことなど、複数の要件があります。
相続後の利用状況、売却代金1億円以下、耐震改修や取壊し、売却先などの条件も確認します。2024年以降の譲渡では、売却後、翌年2月15日までの耐震改修や取壊しで要件を満たす方法もあります。
控除の上限は原則3,000万円ですが、2024年以降の譲渡で対象家屋等を取得した相続人が3人以上の場合は、各人2,000万円です。価格がその額以下なら自動的に非課税、という制度ではありません。
取得費加算は、相続税を確認して判断する
相続税の取得費加算は、相続や遺贈で取得した財産を一定期間内に譲渡する場合に、相続税のうち所定の計算による額を取得費へ加える制度です。相続税が課税されていない人には適用されません。
相続空き家の特別控除とは、同じ家屋・敷地の譲渡について併用できません。両方の対象になり得る場合は、取得費、譲渡益、相続税額などを使って比較します。いずれも適用には必要書類を付けた確定申告が必要です。
期限だけでなく、手取りと管理負担を比べる
売却の時期は、特例による税額差だけでなく、価格、修繕・解体費、保有中の管理費や税金を合わせて考えます。売り急いで価格が下がる影響も含め、手取り額で比べることが大切です。
相続による取得では、通常、亡くなった方の取得時期と取得費を引き継ぎます。長期・短期譲渡所得の判定を、相続した日から数えるとは限りません。購入時の契約書、相続税申告書、居住や利用の記録を残し、売却前に税務相談をしてください。
よくある質問
相続から3年たったら、すべての特例が使えなくなりますか？
制度ごとに期限が異なります。相続空き家の控除は年末までの期限、取得費加算は相続税の申告期限を基準とする期限を、それぞれ確認します。
税額がゼロになれば確定申告は不要ですか？
特例を適用して税額がゼロになる場合も、申告が必要です。必要な確認書や添付資料も早めに準備してください。
売却の進め方を、専門チームに相談する
相続した家や共有持分など、売り方に迷う不動産について、分かる範囲からご相談ください。物件の状況とご希望を伺い、買取の可否や条件を確認します。
不動産会社・仲介会社の方は、物件の買取相談・資料送付はこちら。