共有不動産の修繕費が高いときは、工事をしてから売る案と、現状のまま売る案を比べます。修繕費をかけた分だけ売却額が上がるとは限りません。まず安全のために必要な対応を確かめ、その後で売却のための工事を検討しましょう。
内容確認・更新：2026年10月16日
共有不動産の修繕費は、工事の目的を分けて考える
| 目的 | 先に確認すること |
|---|---|
| 危険や被害を防ぐ | 応急措置の必要性、建物の状態、周囲への影響 |
| 住み続ける・貸し続ける | 利用予定、必要な性能、維持費、収支 |
| 売却時の印象を整える | 工事前後の査定条件、費用に見合う差があるか |
雨漏りや外壁の落下などがある場合は、売却する予定でも、必要な安全対応を確認します。一方、見栄えを整える工事は、売却方法によっては不要なこともあります。見積書の項目を目的ごとに分けて比較しましょう。
工事の同意と、費用を払う約束は別に確認する
保存行為は各共有者が単独で行えます。管理は原則として持分価格の過半数、形状や効用を著しく変える変更は原則として全員の同意が必要です。金額が高いかどうかだけでは分類できません。
工事を進める合意があっても、支払時期や立替えの精算が決まっていないと負担が偏ります。誰が契約し、誰が業者へ払い、ほかの共有者がいつ精算するかを書面で確認します。
マンションの場合、専有部分の共有者間の合意と、管理組合が決める共用部分の修繕は区別します。規約、総会決議、臨時徴収や滞納の有無も確認しましょう。
工事後の値上がりより、費用を引いた差を比べる
例えば、工事後の売却見込み額が100万円高くても、工事費と追加の保有費用がそれを上回れば、手取りは減ります。この数字は比較方法を示す仮定で、実際の査定や取引実績ではありません。
- 現状で売る場合の価格と売主負担費用
- 工事後に売る場合の価格、その見積りの前提
- 工事代金、追加工事の可能性、工期
- 売れるまでの税金・保険・管理費
- 工事中に売却を中止した場合の支払い
「工事をすれば売れる」という見込みだけで契約せず、査定の前提が同じかを確かめます。工事費の見積りが確定していても、売却額はまだ確定していない場合があります。
修繕費は、すべて譲渡所得から引けるわけではない
国税庁は、資産の維持・管理のための修繕費などは譲渡費用に含まれないと説明しています。売却前に支出したという理由だけで、売却益から差し引けるわけではありません。
設備費や改良費など取得費に関わる支出は、通常の修繕と分けて判断します。建物の取得費では減価償却に相当する額の控除も関係します。賃貸中の必要経費の話と、売却時の譲渡所得の話を混同せず、工事の内容・請求書・利用状況を税理士へ伝えます。
売却する場合は、修繕履歴と未実施工事を引き継ぐ
工事を行った場合は、見積書、請求書、施工内容、保証書を整理します。行わなかった場合も、見つかっている不具合や、業者から説明された内容を記録して買主に伝えます。
売却代金の分け方と立替金の精算は、分けて記録します。費用を多く払った人へ代金を多く配分すればそれで税務も解決する、とは限りません。権利割合と精算の根拠を確認して進めましょう。
売却の進め方を、専門チームに相談する
修繕に費用をかける前に、現状での買取条件を比較したい方はご相談ください。不具合、見積書、共有者の意向をもとに、売却の条件を確認できます。
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