「一社は500万円、もう一社は650万円。同じ持分なのに、どちらが正しいのでしょうか」。共有持分の売却では、提示された数字の差に戸惑うことがあります。ここで先に確かめたいのは、二社が本当に同じ条件を見ているかです。

650万円がその会社自身の買取提案なのか、仲介で買主を探す場合の見込みなのか。調査前の目安か、調査後の条件付き提示か。この違いを飛ばすと、比較表を作っても判断を誤りかねません。

「査定額」に三つの違う意味が入っていないか

一般の住宅売却について、東日本不動産流通機構は、不動産会社が物件を調べ、レインズ等の情報を基に根拠を示して売り出し価格を提示する流れを説明しています。その後、買主と価格等の条件で合意して契約へ進みます。仲介の査定額は、それだけで買主が支払う金額を約束するものではありません。

これに対し、買取では、その会社が買主になる提案を受けます。ただし、買取と書かれていても、現地や権利の調査を終えること、必要な書類を確認できることなどを条件としている場合があります。契約前の提示なのか、契約で合意した代金なのかも区別します。

もう一つは、売却交渉の資料として行う価格の調査や鑑定評価です。依頼目的や対象とする権利が違えば、専門家の評価額と、その会社の事業上の買取額が一致するとは限りません。まず「誰が、何のために、どの段階で示した額か」を聞きます。

物件全体の半額と、持分の買取額を直接比べない

不動産全体が2,000万円なら、2分の1の持分は1,000万円。計算自体はできますが、それがそのまま第三者への持分の売却額になるとは限りません。

買主が取得するのは、家の右半分や、自由に使える特定の一部屋ではなく、共有の権利です。現在誰が使っているか、賃貸や費用負担の合意はあるか、他の共有者とどのような協議が必要かによって、取得後にできることや必要な費用が変わります。

ただし、これを理由に「共有持分は一律何割引き」と決めるのも適切ではありません。割合だけでなく、対象物件と権利の状態に即した説明が必要です。登記、利用状況、契約書等を見ずに出た数字なら、まず概算として比較します。

二社へ同じ資料を渡すと、差の理由が見えやすい

比較したいなら、所在地、持分割合、登記、利用者、賃貸契約、担保、分かっている不具合などを、同じ時点の情報として両社へ伝えます。一社だけに新しい資料を渡していれば、条件が揃っていません。

不明なことは、無理に「ない」と答えないようにします。「担保がないと思う」と「登記を確認して担保がない」は違います。前者を確定情報として扱ってしまうと、後日の調査で提示額が変わった理由が分かりにくくなります。

仲介会社が案件を紹介する場合も、売主が確認した内容、担当者が資料で確認した内容、まだ調べていない内容を分けると、照会が具体的になります。売主が他の共有者の事情を詳しく知らないこともあります。必要性のない個人情報を広く渡すのではなく、価格や取引の検討に必要な範囲で資料を扱います。

高い提案が、手残りでも高いとは限らない

比較の仕方を、仮の数字で見てみます。A社の提案を600万円、売主負担の費用を20万円とすると、税金等を除いた差引額は580万円です。B社の提案が630万円でも、売主負担が70万円なら560万円となります。

この例は共有持分の相場や標準的な費用を示すものではありません。大切なのは、金額差の中身を把握することです。どちらも「売主負担」とだけ書かれていたら、登記費用、測量、残置物、書類の取得など、何を含むかを聞きます。費用が発生する作業は、誰がどの業者へ依頼し、見積額がいつ確定するのかも確認します。

最終的な手残り（手取り）には、売却に伴う税金や借入金の返済なども別に関係します。表の差引額をそのまま最終的な手残りとみなさず、何を差し引いていないかを明記して比較してください。具体的な税額は取得費等によって変わるため、必要資料を揃えて税の専門家へ確認します。

支払時期と「誰が何をするか」も価格条件

同じ580万円でも、必要な書類が揃えば支払う提案と、別の共有者との合意を条件にする提案では、実現までの見通しが違います。売主自身が何を行う必要があるのか、その条件を満たせない場合どうなるのかを確認します。

共有持分の譲渡と、物件全体の処分は分けて考えます。自分の持分を売る話をしているのに、別の共有者の持分も取得できることが前提に含まれていないかを確かめます。担保権や契約上の取り決めがある場合は、具体的な資料を基に司法書士や弁護士等の確認が必要になることがあります。

「契約後に全て任せられる」という言葉も、範囲を聞くことが大切です。売却後に残る費用の精算や本人の義務まで、当然に消えるとは限りません。取得後の共有者として買主が行う協議と、売主の代理として紛争交渉を行うことを混同しないようにします。

差額の説明を、一つの質問で求める

迷ったら、「この額が成立する前提と、変わる場合の理由を、書面で教えてください」と聞いてみてください。「他社より高い」という説明だけでなく、調査済みの内容、残る条件、費用負担、支払時期が返ってくるかを見ます。

提案に有効期限があるなら、期限までに何を確認できるかも相談します。比較する時間を取らずに署名するより、分からない条項を特定して質問する方が、後の認識違いを減らせます。