共有持分の現地調査、まず「名義」と「誰が住んでいるか」を確認

例えば、兄弟で実家を相続し、兄が住み続けていて、弟が自分の持分だけを売りたい場合です。弟が合鍵を持っていても、業者がいつ室内へ入れるかは別の話。名義の確認と、現地を見るための相談を分けて進めます。これは説明のための例です。

共有持分の売却相談では、「自分がどの権利を持つか」と「不動産がどう使われているか」の両方が必要です。登記事項証明書（不動産の名義や権利が分かる書類）で確認する名義や持分と、誰が住み、誰が鍵を管理しているかという情報は、同じものではありません。

法務省の不動産登記の案内も、不動産購入前の現地確認と、登記事項証明書等による所有者・面積・担保等の調査を挙げています。本稿ではその考え方を踏まえ、共有持分の売主と仲介担当者が現地確認の準備をする際の実務上の提案を整理します。

合鍵があっても、勝手に入ってよいとは限りません

親族が住む家の合鍵が手元にある場合でも、その鍵を業者へ渡して自由に入ってよいと即断しないでください。居住者、鍵の管理者、売却相談者が異なることがあります。立入りの権限や利用関係に争いがある場合は、事前に弁護士へ確認する必要があります。

現地を確認できる場合は、日時、同行者、確認する場所、写真を撮る範囲、写真の利用先を事前に共有します。生活用品や郵便物、人物が写り込む写真は、不要な情報まで査定資料として広く送らないようにしましょう。

これは相手を説得するための手順ではなく、調査できる条件を明確にする作業です。話がまとまらないときは、無断立入りや鍵の変更で状況を動かそうとせず、調整できていない点を記録して相談先へ伝えます。

家の中を見られなくても、売却の相談はできる？

室内を確認できない場合でも、手元の資料から売却相談を始められることはあります。ただし、提示される金額が概算なのか、追加調査を条件とした価格なのかを確かめる必要があります。確認範囲が違う査定額を同じ条件の金額として並べないことが重要です。

例えば、外観写真と登記資料だけの段階では、室内の設備や損傷、置いたままの家具や荷物の状況が分からないことがあります。「室内は未確認」「写真は昨年のもの」など、資料の限界を明記しましょう。状態をよく見せようと推測で補うと、後の条件調整が難しくなります。

仲介会社の方へ。調査前に伝えておきたい6つのこと

案件紹介では、物件所在地、売却予定の持分、現在の利用者、鍵の管理者、室内確認の可否、連絡の窓口を一枚にまとめると、次に何を調べるか決めやすくなります。未確認の欄は空欄にせず「未確認」と記載します。

連絡に配慮が必要な場合は、誰へ、いつ、どの方法で連絡してよいかも売主と確認します。査定の依頼が、他の共有者への無制限な連絡の了承になっていないか、双方で認識をそろえましょう。

査定の段階で、秘密の番号まで渡さない

登記識別情報（登記の手続きで本人確認に使う秘密の番号）は権利の確認資料と同じ感覚で不特定の業者へ配布しないでください。法務省は登記識別情報を第三者に盗み見られないよう管理する必要を説明しています。正式な手続きで必要になった場合は、司法書士等と提出方法を確認します。

室内写真や関係者の連絡先も、提供目的に必要な範囲へ絞ります。現地調査の段取りを整えることは、すべての情報を先に渡すことではありません。提出先と用途を確認し、調査後に返却や削除が必要な資料も合意しておきましょう。

迷ったら、ここをチェック

よくある質問

株式会社SAの視点：調査できない部分を明らかにして次へ進む

資料が完全に揃うまで案件を止めるより、何が確認できていて何が確認できないかを共有する方が、調査の順序を決めやすくなります。権利や立入りに争いがある場合の判断は、弁護士等の専門家と連携して進めます。

関連解説：共有持分の売却相談で伝えること

まとめ

共有持分の現地調査では、無理に立ち入ることよりも、確認できる範囲を明確にすることが大切です。鍵、居住者への連絡、写真、査定条件を一つずつ整理し、売却相談を進めましょう。