再建築不可の売却では、工事を先に進めるより、現状の売却条件と工事後の見通しをそろえて比べることが大切です。改修や接道整備で選択肢が広がる場合はありますが、費用をかければ必ず高く売れるとは限りません。
内容確認・更新：2026年10月16日
再建築不可の売却前に、工事の目的を決める
| 工事・調査の目的 | 判断するポイント |
|---|---|
| 危険や雨漏りへの対応 | 人や周囲への被害を防ぐため、優先する範囲 |
| 住みやすさを改善する | 買主の需要と、改修費を回収できる見通し |
| 接道条件を整える | 権利の取得や行政の判断が必要か、実現性はどうか |
| 資料の不足を補う | 買主が価格や条件を判断するために必要な範囲 |
安全のための対応と、売却価格を上げるための工事は分けて考えます。危険を放置することは避けつつ、売るためだけの全面改修を先に契約しないようにしましょう。
2025年改正で、接道の問題が一律に解消したわけではない
2025年4月の改正では、木造2階建てなどの大規模な修繕・模様替えが建築確認の対象になりました。再建築不可の土地を一律に建て替え可能にする改正ではありません。
接道の改善では、42条2項道路の後退、隣地の一部の取得、43条2項の認定・許可など、検討する内容が異なります。以前「ただし書き」と説明されたことがあっても、今回の建物計画での条件を確認します。
既存建築物には一定の条件で適用できる緩和制度もあります。接道条件に問題があるから全工事が不可とも、柱を残せばどの改修でもできるとも判断せず、具体的な計画を建築士に確認します。
調査から着工までを、小さな判断に分ける
- 1 / 3可能性を調べる道路・権利・構造の条件を整理する
- 2 / 3費用を見積もる設計・手続き・工事・保有費をそろえる
- 3 / 3売却条件と比べる現状と工事後の手取り・期間を比較する
行政との事前相談は、認定・許可や確認済証の交付そのものではありません。必要な同意や図面、追加工事が未確定なら、その費用も未確定として扱います。
工事を頼む際は、調査だけの段階、設計の段階、施工の段階で何を判断するかを確認すると、途中で計画が変わった際の負担を把握しやすくなります。
提示額だけでなく、手元に残る金額を比べる
- 工事前の売却価格と、売主が負担する作業
- 工事後の売却価格が査定か、条件の固まった申込みか
- 測量・設計・申請・施工・補強などの費用
- 工事や販売が延びた場合の税金・管理費
- 工事後も残る接道・権利・融資上の制限
希望価格の上昇額から工事費だけを引くと、保有期間や追加工事の負担を見落とします。費用の上限と、計画を見直す条件を先に決めておきましょう。
補助金は、対象年度と着手前の条件を確認する
改修や除却の補助制度は、自治体、建物、申請者、年度、予算によって利用条件が異なります。過去にあった制度や募集が終了した制度を、現在も使える前提にしないことが大切です。
所在地の自治体公式ページで、事前相談、申請・交付決定、契約・着工の順序を確認します。補助制度が使えることと、建築できることは別の確認事項です。
売却の進め方を、専門チームに相談する
工事費をかける前に、再建築不可の物件を現状で売る条件を知りたい方はご相談ください。予定している工事と、売却時期や費用負担の希望を合わせて伺います。
不動産会社・仲介会社の方は、物件の買取相談・資料送付はこちら。