底地と借地は、同じ土地を異なる立場から見るときの言葉です。地主は土地の所有権を持ち、借地人は契約に基づいて土地を利用する権利を持ちます。売却の相談では、自分がどちらの権利を持っているかを伝えることが大切です。
内容確認・更新：2026年10月16日
- 底地の売却と借地権の売却では、売る権利が異なります。
- 契約の種類や成立時期によって、更新などの扱いが変わります。
- 借地人の建物と地主の土地は、別々に登記を確認します。
底地と借地を立場ごとに比較する
| 項目 | 地主の立場 | 借地人の立場 |
|---|---|---|
| 持っている権利 | 土地の所有権 | 土地を使うための借地権 |
| 地代 | 契約に基づいて受け取る | 契約に基づいて支払う |
| 主な売却対象 | 借地権が付いた土地＝底地 | 借地権や、その上の建物 |
| 確認資料 | 土地の登記・借地契約 | 契約・建物の登記・承諾書類など |
借地借家法でいう借地権は、建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権です。駐車場として土地を借りる契約などは、同じ「土地を借りる」取引でも適用関係が異なります。
普通借地権と定期借地権の違い
普通借地権には更新の仕組みがあり、期間が満了しただけで当然に土地が返還されるとは限りません。更新を拒むときには正当事由などの問題が関わります。
定期借地権は、法律で定められた要件を満たす契約によって、更新をしない仕組みを設けるものです。一般定期借地権、事業用定期借地権などで、期間・用途・契約方式が異なります。
1992年8月1日の借地借家法施行前から続く借地関係では、旧法の扱いが残る場合があります。最近更新したという理由だけで、新法や定期借地へ自動的に切り替わるわけではありません。
売るときに必要な確認も異なる
地主が底地を売る場合は、土地の所有権と賃貸人としての関係を引き継ぐことを前提に、契約や地代、預り金を確認します。
借地人が賃借権を譲渡する場合は、原則として地主の承諾が問題になります。地上権か賃借権かでも扱いが異なるため、「借地権だからすべて同じ」と考えず、契約と登記を見ます。承諾が得られない場合の裁判所の手続きは、弁護士への相談が必要です。
相談時には、この3点を伝える
- 自分は土地の所有者か、土地を借りている人か。
- 土地上の建物は誰の所有で、誰が使っているか。
- 契約書の有無、契約の開始時期、現在の地代はいくらか。
「底地を売りたい」と伝えていても、実際は借地権付き建物の売却という場合があります。名称を無理に決めず、登記や契約書を見ながら権利を確認しましょう。
よくある質問
借地人は土地を所有しているのですか？
通常、土地そのものは地主の所有です。借地人は契約に基づく権利を持ち、建物を所有している場合があります。
契約期間が終われば、必ず更地で返ってきますか？
契約の種類と内容によります。普通借地権の更新や定期借地権の要件を確認する必要があり、期限だけでは判断できません。
売却の進め方を、専門チームに相談する
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