借地権付きマンションを検討するときは、購入価格だけでなく、土地を使える期間と継続して払う費用を確認します。土地を所有するマンションとの違いを理解し、住む予定の年数や将来の売却まで含めて比較しましょう。
内容確認・更新：2026年10月16日
借地権付きマンションは、土地を借りて利用する仕組み
一般的な所有権マンションでは、建物の専有部分と敷地の所有権の共有持分等を取得します。借地権付きの場合は、専有部分を所有し、土地は借地権に基づいて利用します。
土地を借りるといっても、マンションの部屋を家賃で借りる契約とは異なります。住戸の所有者として、管理費・修繕積立金などを負担することも含めて考える必要があります。
価格が近隣の所有権物件より低くても、その差だけで有利とは決まりません。同じ広さ、築年、駅への距離、管理状態に近い物件と、権利と費用の違いを比べます。
普通借地権と定期借地権を分けて確認する
| 土地の権利 | 購入前に確かめること |
|---|---|
| 所有権 | 土地を所有する権利。管理や建て替え等は別途確認する |
| 普通借地権など | 適用される法律、期間、更新や契約終了の条件 |
| 一般定期借地権 | 更新等をしない特約、満了日、建物の解体・土地返還の条件 |
一般定期借地権は、設定時の期間を50年以上とし、更新等をしない特約を設ける仕組みです。中古で購入した日から、新しく50年が始まるという意味ではありません。
「借地権付き」という広告だけで、満了時の扱いまでは分かりません。古い借地契約には旧法が適用される場合もあり、建物譲渡特約付借地権等とも内容が異なります。契約書と重要事項説明書で種類を確認してください。
購入時・毎月・契約終了時の費用を分ける
| 時期 | 確認する費用の例 |
|---|---|
| 購入時 | 購入代金、権利金、保証金、諸費用。代金に含むものを区別 |
| 保有中 | 地代、管理費、修繕積立金、解体準備金等 |
| 売却時 | 譲渡の承諾・通知、名義変更等の手続きと費用 |
| 満了時 | 解体、退去、返還、保証金の精算等 |
すべての物件で上の費用がかかるわけではありません。既に払われたもの、買主が引き継ぐもの、将来改定されるものを明らかにします。
例えば地代が月2万円で20年間変わらないと仮定すると、地代の支払いは480万円です。これは説明用の計算で、実際には地代の改定や他の費用も確認します。購入価格だけの比較では見えない負担を整理しましょう。
保証金は、返還の条件や時期、控除される費用を確認します。預けた額が必ず全額戻ると考えて購入予算や住み替え資金に組み込まないようにしてください。
住宅ローンと将来の売却は、残る期間も影響する
借地権付きでも、要件を満たせば住宅ローンを利用できる場合があります。フラット35では、定期借地権等について通常の借入期間と借地権の残存期間を比べ、短い方が上限となります。
これはフラット35の取扱いであり、金融機関や商品ごとに担保や期間等の条件を確認します。短い借入期間では毎月の返済負担も変わるため、購入前に具体的な物件資料で相談しましょう。
将来売るときには、購入時より借地の残りの期間が短くなっています。その時点の需要や管理、契約条件によって価格は変わるため、所有権物件と同じ値動きになるとは限りません。
購入・相続・売却の相談に必要な資料
- 1 / 3権利種類・期間・満了時の扱い
- 2 / 3費用購入・毎月・売却・満了
- 3 / 3将来住む期間・融資・売却条件
- 借地契約書と変更合意書
- 建物・敷地の登記に関する資料
- 管理規約、総会議事録、修繕計画
- 地代、積立金、保証金等の明細
相続した住戸では、建物の名義だけでなく、借地契約の内容と支払い状況も引き継いで確認します。売却予定なら、必要な地主への連絡や承諾、資料の取得にかかる時間を担当者と整理します。
借地権だから一律に購入を避ける、必ず高く売れる、と結論づけず、自分の生活と資金計画に合うかを確認することが大切です。
売却の進め方を、専門チームに相談する
相続した借地権付きマンションや、契約の残りの期間が気になる住戸の売却についてご相談ください。専門チームが契約資料をもとに買取条件を確認します。
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