東京都が空き家を改修し家賃を抑制。「アフォーダブル住宅」の全貌

2026年5月、東京都は子育て世帯の家賃負担を軽減するため、市場水準の7〜8割の家賃で住める「アフォーダブル住宅」の入居者募集を開始しました。都心部のファミリー向けマンションの平均家賃が25万円を超える中、住環境の確保に向けた国内初の取り組みとして注目を集めています。

特筆すべきは、この住宅の供給源の一つとして「中古の空き家戸建て」を改修して再活用している点です。都と民間が100億円ずつ出資した官民ファンドが物件を取得・改修し、ファンドの配当利回りを意図的に下げることで低家賃を実現しています。

空き家活用の光。しかし市場全体への影響は限定的

空き家が優良な住宅ストックとして生まれ変わる素晴らしい事例ですが、専門家からは「供給戸数が少なすぎ、市場全体への影響は薄い」と指摘されています。事実、対象となるのは今後数年でわずか1,500世帯あまりにとどまり、都内に溢れる空き家問題の根本解決には至っていません。

株式会社SAの視点：「うちの空き家も行政が…」という期待は負動産化への第一歩

「東京都が空き家を改修して貸し出しているなら、うちの実家（空き家）も行政やファンドが高く買い取ってくれるかもしれない」——この期待は非常に危険です。

行政や官民ファンドが買い上げ、リノベーション投資を行う物件には、「駅や学校が近い」「建物の基礎がしっかりしている」「権利関係が明確である」という極めて厳しいハードル（事業性）が設定されています。
株式会社SAに持ち込まれるような、「接道義務を満たしていない（再建築不可）」「兄弟で共有名義になっており権利が複雑」「長年放置されシロアリや雨漏りが酷い」といった訳あり空き家は、当然ながら行政の買い上げ対象にはなりません。

行政の補助や買い取りを期待して決断を先延ばしにしている間にも、固定資産税は毎年発生し、建物の劣化によって「特定空き家」に指定されるリスクが高まります。一般市場でも行政でも引き取り手のない「訳あり不動産」は、所有者自身が法務整理と買取の専門業者に依頼し、自ら「損切り（手放す）」する出口戦略を描くことが唯一の正解なのです。

空き家買取・行政の制度に関するよくある質問（Q&A）