不動産買取と仲介の違いを比較する

買取会社が買主でも、別の不動産会社が仲介する取引があります。この場合、買取だから仲介手数料が必ずゼロとはいえません。誰が買主で、誰に仲介を依頼しているかを確認します。

買取価格を、仲介相場の何割と決めつけない

買取会社は、物件の状態、利用や再販売の見通し、必要な工事、権利関係、費用などを踏まえて購入条件を検討します。相場に対して一律に何割という基準だけでは説明できません。

仲介の査定額も、その価格での成約を約束するものではありません。比較した事例、想定する販売期間、条件を確認します。

共有持分と物件全体、底地と所有権の土地など、売る権利が違う価格を混ぜないことも大切です。価格差の理由を説明してもらいましょう。

手取り額は、価格から実際の支出を差し引いて考える

たとえば、売買価格が3,000万円の場合、通常の売買仲介で一方の依頼者から受け取れる仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）です。これは上限の計算例で、必ずこの額になるという意味ではありません。

仲介でも、必ずリフォームや測量が必要とは限りません。買取でも、すべての費用を買主が負担するとは限らないため、同じ前提で見積もりを比較します。

売却費用と、税務上の譲渡費用を混同しない

個人が土地や建物を売った場合の譲渡所得は、原則として売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。買取か仲介かだけで、税金の計算ルールが別になるわけではありません。

国税庁は、売るために直接かかった仲介手数料等を譲渡費用とする一方、修繕費や固定資産税など維持・管理のための費用は譲渡費用に含めないと説明しています。支払った費用がすべて税務上差し引けるわけではありません。

ローン返済も手元資金には影響しますが、それだけで譲渡所得の計算上の経費になるものではありません。取得時の契約書や領収書を整理し、費用の内容と特例の条件を確認します。

引渡し後の責任は、売り方の名前だけでは決まらない

契約内容に適合しない状態があったときの責任は、契約不適合責任と呼ばれます。責任を負う範囲や期間、免責の合意について、実際の契約書を確認します。

「現状のまま」「現況有姿」という表現があるだけで、すべての責任が自動的になくなるわけではありません。把握している雨漏り、越境、利用契約などは、事実に沿って伝えます。

買取会社の調査が終わったか、追加調査で条件が変わるか、契約解除や費用精算がどうなるかも確認しましょう。

ローンが残る場合と、仲介から切り替える場合

住宅ローン等が残っている場合は、売却代金や自己資金で返済できるか、抵当権等の解除に必要な手続きを確認します。代金だけで完済できないときは、金融機関等への相談が必要です。

任意売却は、債権者との調整を経て検討する方法で、買取なら必ず成立するわけではありません。売却後に債務が残る場合の扱いも別に確認します。

仲介を依頼中に買取へ切り替えたい場合は、媒介契約の種類、期間、解除・更新の条件、紹介を受けた買主との関係などを確認します。「3か月たてば必ず費用も手続きも不要」と自己判断しないようにしましょう。

優先したい条件を決めて、具体的な提案を比べる

先に「仲介か買取か」を決め切るより、自分が重視する条件を伝え、実際の提案を比較すると判断しやすくなります。契約を急ぐ説明よりも、価格の根拠と条件が明確かを見ましょう。

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