不動産を相続した人すべてに、相続税がかかるわけではありません。不動産以外の財産も含めて評価し、債務や控除、特例を確認して判断します。地価のニュースや売却査定額だけでは申告の要否は分かりません。まずは財産全体と申告期限を整理しましょう。
内容確認・更新：2026年10月16日
相続税は、不動産だけでなく財産全体で判断する
相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。例えば法定相続人が3人なら4,800万円になります。ただし、不動産の売却価格だけをこの金額と比べるのではありません。
預貯金、有価証券、不動産、生命保険金など課税対象となる財産を確認し、債務、葬式費用、非課税枠、加算対象となる贈与などを整理します。法定相続人の数え方にも取り扱いがあるため、放棄や養子が関係する場合は確認してください。
売却査定額と相続税評価額は、同じ金額ではない
| 金額 | 主な用途 |
|---|---|
| 不動産会社の査定額 | 売却の見込みや購入条件を検討する |
| 土地の相続税評価額 | 路線価方式・倍率方式等で相続税を計算する |
| 建物の相続税評価額 | 固定資産税評価額を基に、利用状況等を確認する |
| 固定資産税等の課税明細 | 所在地、評価、課税の状況を確認する資料 |
借地権、底地、賃貸中の建物、共有持分などは、権利や利用状況に応じた評価の確認が必要です。売りにくいという理由だけで、一定割合を自由に値引きして申告できるわけではありません。
共有財産は、財産の価額を持分に応じて配分して評価するのが基本です。持分だけの買取価格と、相続税のための評価を混同しないようにしましょう。
税額がゼロになっても、申告が必要な場合がある
小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などは、適用要件と申告の要否を確認します。特例を使えば税額がなくなると見込んでも、申告をしなくてよいとは限りません。
相続税の申告・納付期限は、通常、亡くなったことを知った日の翌日から10か月です。遺産分割が終わっていなくても期限が延びるわけではありません。未分割の財産について使える特例や、分割後の手続きは別に確認します。
納税資金は、売却価格より手取りと時期を見る
- 1 / 3税務を確認申告の要否・税額・納付期限を整理。
- 2 / 3売却条件を確認価格・費用・必要な準備・決済日を見る。
- 3 / 3資金をつなぐ期限までの手取りと不足額を確認。
不動産は、売り出してすぐ現金になるとは限りません。仲介で売る場合も、買取会社へ売る場合も、契約に必要な名義や書類、調査、支払いの条件を確認します。
売却時には、譲渡所得の税金や借入れの返済、諸費用も関わります。相続税の評価、売却代金、実際に使えるお金を別々の欄にすると、納税資金を過大に見積もるのを防げます。
手元の資料から、税務と売却を並行して相談する
- 固定資産税の課税明細、登記事項証明書。
- 預貯金・借入れ・生命保険などの資料。
- 遺言、遺産分割の書類、法定相続人が分かる資料。
- 不動産の購入時の契約書、現在の賃貸借契約や売却査定。
国税庁には相続税の申告要否を確認するための案内があります。不動産の評価や特例で判断が難しい場合は税理士へ相談し、売却を検討する場合はSAなどの不動産会社で購入条件を確認します。二つの相談で同じ資料を共有すると、資金の見通しを整理しやすくなります。