「積立金が不足している」の意味と調査時点を確認する

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、長期修繕計画上の積立額に対して実際の修繕積立金が不足している割合は36.6％でした。該当する集計の対象は1,402件で、2026年の全マンションの状況を示す数字ではありません。

計画との差があることと、今すぐ必要な工事の代金を払えないことは同じではありません。反対に、残高があっても、近い将来の大きな工事に足りない場合があります。

自分のマンションでは、計画作成時の工事費と現在の見積もり、積立残高、滞納、今後の収入を並べて確認します。別のマンションの修繕費を戸数だけで当てはめず、工事の範囲や設備の違いも見ます。

工事の必要性と、お金の準備を分けて整理する

単に工事を先延ばしにする前に、劣化状況と必要な対応を建築士等へ確認します。逆に、すべてを一度に工事する以外の方法があるかも、技術面から検討します。

複数の見積もりは、同じ範囲・仕様にそろえて比べます。工事費だけを下げても、必要な修繕を外してしまえば目的を果たせません。管理組合として説明を受け、議事録や資料を残すことが大切です。

増額・一時金・借入では、負担の出方が変わる

例えば、各戸の積立金が月5,000円増えれば、年間負担は6万円増えます。一方、一時金60万円は支払時期が集中します。この比較は仮定で、同じ資金計画になるという意味ではありません。

借入で今回の工事費を確保しても、返済中に次の工事が必要になることがあります。毎月の返済だけでなく、計画期間全体の資金残高を確認します。

いずれも管理規約や決議等に沿った手続きが必要です。家計が厳しいときは自己判断で滞納せず、管理組合等へ支払方法や相談先を確認しましょう。

管理組合の借入と、理事長個人の保証は区別する

理事長として借入手続きを行うことと、個人として借金や保証を引き受けることは別です。契約の借主、代表者、保証人、担保の欄を確認する必要があります。

住宅金融支援機構の融資では、承認された保証機関による保証等の仕組みがあります。すべての借入が同じ条件ではありませんが、「理事長になっただけで億単位の借金を個人で負う」という説明は適切ではありません。

管理組合の債務と区分所有者の負担は、法人格の有無、法令、規約、契約等に関わります。総会では、誰がどの立場で契約し、各戸の支払いにどう反映されるかを確認しましょう。

売却を検討するときは、決議済みの負担と検討中の案を伝える

売却価格の査定には、管理規約、長期修繕計画、積立残高、借入、最近の総会議事録等が役立ちます。不足があるから買主が絶対に見つからないとは限らず、対応方針や費用を含めた判断になります。

売れば過去の未払いがすべてなくなるとは限りません。管理費・修繕積立金の滞納や一時金について、管理組合に支払い状況を確認し、売主・買主の精算条件を明確にします。

一時金の負担は、決議や規約、支払時期、売買契約等を確認して整理します。「総会前に売れば無条件で負担を避けられる」と考えて急ぐのではなく、分かっている検討内容も不動産会社へ伝えましょう。

住み続ける場合の総負担と、売却後の住居費・引越し費用を比較し、自分の家計に合う選択肢を考えます。仲介と買取も、価格・費用・引渡し条件をそろえて比べると判断しやすくなります。

あわせて読みたい記事

• マンションの管理費・修繕積立金はいくら？2025年度の相場と将来負担の確認
• マンション修繕の業者選びと本人確認｜管理組合で確認すること
• 老朽化したマンションは売れる？管理・修繕・建て替えを確認する順番