空き家売却の控除と特例

空き家売却の控除を考えるときは、その家をどう取得し、誰が住んでいたかを確認します。相続した実家と、自分が以前住んでいた家では、使える特例や期限が異なります。控除額だけを見て判断せず、売却前に条件と必要書類を確かめましょう。

内容確認・更新：2026年10月16日

空き家売却の控除は、家の取得・利用の経緯から確認する

どちらも「3,000万円控除」と呼ばれることがありますが、同じ制度ではありません。控除は、原則として売却による利益から一定額を差し引く仕組みで、3,000万円が支給されるわけではありません。

自分が以前住んでいた家の特例では、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが条件です。取り壊した土地の売却には、解体後の利用や契約時期の条件もあります。

相続空き家の特例は、一定の要件を満たすと最高3,000万円を控除できます。2024年以後の売却で、対象の家屋と敷地等を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は、最高2,000万円となります。

老人ホーム等へ入所していた場合も、一定条件で対象になります。売却代金の1億円以下という条件は、他の相続人による売却等を合算する場合があるため、自分の受取額だけで判定しないようにします。

売却期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。2026年10月時点の制度の適用期間は2027年12月31日までであり、両方の期限を確認します。

耐震性がない家でも、必ず売却前に改修・解体を終えなければならないとは限りません。2024年以後の売却では、売却した年の翌年2月15日までに、一定の耐震基準を満たす改修や家屋全部の取壊しを行い、ほかの要件も満たせば対象になる場合があります。

国土交通省は、この方法を利用する場合の売買契約の特約等に用いる文言例も公表しています。買主が工事を行うなら、工事の内容・期限、完了確認と書類の受渡しを契約前に調整することが大切です。

これは売却時の譲渡所得に関する特例です。住んでいる住宅の耐震改修に関する税額控除と混同し、「空き家を売るために工事すれば別の控除も自動で上乗せできる」と考えないようにしましょう。

控除を利用できる見込みがあっても、工事費や売却条件によって手取りは変わります。工事をして売る案と、買主が工事を行う条件の案を、税額だけでなく総額で比較してください。

課税対象の譲渡所得は、原則として売却収入から取得費・譲渡費用・適用できる特別控除を差し引いて計算します。以下は通常の税率で、軽減税率など別の特例は含みません。

売却年1月1日時点の所有期間	所得税・復興特別所得税	住民税	合計
5年超：長期	15.315％	5％	20.315％
5年以下：短期	30.63％	9％	39.63％

相続した土地・建物では、原則として亡くなった方の取得時期・取得費を引き継ぎます。相続してすぐ売っただけで、必ず短期譲渡になるわけではありません。

取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却額の5％より少ない場合は、売却額の5％を概算取得費とする方法があります。領収書の有無だけで結論を出さず、購入時の契約書や代金の資料を探しましょう。建物の取得費には減価償却の計算も必要です。

特例を使って税額がゼロになる場合も、その特例の適用を受けるための確定申告が必要です。売却が終わってから書類を探すのではなく、契約前から用意するものを確認します。

市区町村の確認書が出ただけで、特例の適用が確定するわけではありません。税務署や税理士へ全体の要件を確認し、必要な書類と申告期限を整理してください。

契約前から申告までの準備

相続した空き家を、改修・解体してから売るか、現状で売るか迷っている方はご相談ください。専門チームが買取価格と引渡し条件を整理します。税の特例の確認に必要な売却条件も、契約前にすり合わせましょう。

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