建物だけの共有持分も、原則として自分の判断で売却できます。ただし、買主がその土地を使えるかどうかは別に確認が必要です。建物の持分、土地の所有者、借地契約などを分けて調べることが、売却の出発点になります。
内容確認・更新：2026年10月16日
- 建物と土地は別々に登記されている不動産です。
- 建物の持分を持つだけでは、特定の部屋を独占できるとは限りません。
- 借地上の建物では、借地権の譲渡に関する承諾などを確認します。
建物の権利と、土地を使う権利を分ける
| 土地の状況 | 確認したい内容 |
|---|---|
| 自分や他の共有者が所有 | 土地の持分、建物利用についての合意 |
| 地主から借りている | 借地契約、借地権の名義、譲渡承諾の要否 |
| 親族などから無償で借りている | 使用貸借の内容、買主が利用を続けられるか |
建物を2分の1持っていることと、土地を2分の1持っていることは同じではありません。土地と建物の登記事項証明書をそれぞれ取得し、所有者と持分を確認します。
建物を取り壊しても、その建物の共有持分が土地の持分に変わることはありません。解体は、建物を売る選択肢や土地利用の権利にも影響するため、権利関係を確認する前に決めないようにしましょう。
誰の合意・承諾が必要かを整理する
自分の共有持分の売却は、原則として他の共有者の同意を必要としません。一方、建物全体を売る場合は共有者全員の合意が必要です。対象が「持分だけ」なのか「全体」なのかを明確にします。
借地上の建物では、土地の賃借権を譲渡することになるか、地主の承諾が必要かを別に確認します。承諾が得られない場合に裁判所の許可を検討できる制度もありますが、すべての案件で認められるわけではありません。
家族間で無償利用している場合も、第三者が同じ条件で使えるとは限りません。口約束のまま進めず、契約の内容と当事者の意向を確かめます。
査定前にそろえたい資料
- 1 / 3登記と図面土地・建物の登記、配置図、建物図面。
- 2 / 3契約と合意借地契約、使用の合意、賃貸借契約。
- 3 / 3利用と費用居住者、家賃、地代、税金や修繕費の記録。
共有建物の一室に住んでいても、その部屋だけを区分所有しているとは限りません。共有持分と区分所有権を混同せず、売却対象を確認します。
抵当権や住宅ローンがある場合は、担保の範囲と返済・抹消の条件も確認してください。書類が不足している場合は、どこまで取得できるかを査定先と整理できます。
価格だけでなく、権利の引継ぎまで比較する
建物だけの持分は、土地を使える条件、他の共有者との関係、居住者の有無、修繕の必要性などが価格に影響します。不動産全体の価格に持分割合を掛けただけでは、実際の買取価格にならないことがあります。
査定を比べるときは、地主との調整、登記、未精算費用、引渡し条件をそろえます。契約書には、建物の持分だけでなく、あわせて移る権利と必要な手続きを明記することが大切です。
よくある質問
建物の持分だけを買えば、すぐに住めますか？
持分の取得だけで自由に入居できるとは限りません。現在の利用者の権利、共有者間の合意、土地利用の条件を確認します。
土地の名義が親のままでも査定できますか？
分かる資料から相談できます。ただし、亡くなった方の名義であれば相続関係などを調べ、売却に必要な手続きを整理します。
売却の進め方を、専門チームに相談する
土地と建物の名義が違う物件や、建物だけの共有持分もご相談ください。利用状況と契約関係を確認し、買取の進め方をご案内します。
不動産会社・仲介会社の方は、物件の買取相談・資料送付はこちら。