2028年より、非上場株の相続税評価ルールが抜本的に見直され、利益を上げている優良企業ほど大幅な「増税」となる可能性が高まっています。事業承継や相続時に多額の納税資金が必要になる前に、会社名義で所有する不要な「事業用不動産」や、親族間で揉めやすい「共有名義」の物件を専門業者の直接買取で現金化し、早急に資産を整理することが最大の防衛策となります。
- 相続ルールの抜本的変更：非上場株の評価方法が純資産と利益ベースに一本化されることで、現行ルールでは評価額を抑えられていた企業でも、数倍の相続税が発生するケースが指摘されています。
- 納税資金不足のリスク：非上場株は換金性が低いため、多額の相続税を請求されても現金が用意できず、事業継続が困難になったり、親族間で激しい争い（争続）に発展したりする危険があります。
- 最も確実な解決策：ルール変更のタイムリミットが来る前に、会社の重荷になっている不要な不動産や、売却困難な「訳あり物件」を迅速に現金化できる専門業者へ直接売却し、納税資金の確保と資産整理を進めることが重要です。
■ この記事が向いている人（読むべき人）
- 中小企業を経営しており、将来の事業承継や相続税の負担増に強い不安を感じている方
- 会社名義で古いアパートや空きビルなどの不要な不動産を所有しており、早期に整理したい方
- 納税資金を確保するため、一般市場では買い手がつきにくい物件を確実に現金化したい方
■ この記事が向いていない人
- 非上場株の相続税増税分を、会社の現金（内部留保）だけで余裕をもって支払える方
- 事業承継や相続の予定が全くなく、現在の事業用不動産を半永久的に保有し続ける方
データが示す相続ルールの激変。優良企業ほど重くのしかかる「増税」の波
日本経済新聞の報道によると、国税庁は非上場株の相続税評価について、現行の類似上場株を参考にする方式から、企業の「簿価純資産」と「利益」から算定する新ルールへ一本化する案を示しました。2028年1月以降の適用を目指すこの見直しは、1964年以来の抜本的な変更となります。
このルール変更がもたらす最大の影響は、「利益を出している規模の大きな中小企業ほど、相続税が跳ね上がる」という点です。日経新聞の試算では、売上高17億円の工事会社で相続税額が約8.5倍（9300万円）に膨れ上がるケースも示されています。非上場株は上場株のように市場で簡単に売却して現金化することができないため、いざ相続が発生した際に「税金を払う現金がない」という深刻な事態に直面します。この納税資金不足の危機を乗り越えるためには、企業が保有する不要な資産、特に流動性の低い「古い事業用不動産」や「空き家・空きビル」を、今のうちに整理し現金化しておくことが不可欠です。
【自社・他社（市場）比較表】事業用不動産・訳あり物件の売却アプローチ
納税資金の確保に向けて不要な不動産を整理する際、どのアプローチを選ぶかによって、現金化のスピードや事業への影響は大きく異なります。
| 比較項目 | 一般の不動産会社（仲介）に依頼 | 株式会社SA等（専門業者）へ直接売却 |
|---|---|---|
| 売却スピードと資金確保 | 一般の買い手を探すため数ヶ月〜数年かかり、必要な時期までに資金化できないリスクが高い。 | 最短数日で買い取り決済が完了するため、期日までに確実な現金を確保できる。 |
| 老朽化物件・残置物の扱い | 解体やリフォーム、大がかりな片付けを自社費用（数百万円〜）で行うよう求められる。 | 老朽化や機材・残置物が残ったまま（現状有姿）で買い取るため、事前の手出し費用は不要。 |
| 事業への影響と手間 | 購入希望者の内覧対応や契約交渉などで、経営者や担当者のリソースが大きく削られる。 | 専門業者が直接買い取るため、煩雑な手続きが最小限に抑えられ、本業に集中できる。 |
事業承継・不動産売却に関するよくある質問（Q&A）
Q. 新ルールで相続税が数倍になる可能性があると知りました。会社名義で持っている古いアパートは、売却して現金にしておいた方がよいのでしょうか？
A. はい、早期の売却をお勧めします。非上場株の評価が上がって多額の相続税が発生した際、手元に現金がなければ事業継続が危ぶまれます。古いアパートや遊休不動産は、維持費や固定資産税がかかるだけでなく、いざという時にすぐ換金できないリスクがあります。ルール変更の前に、専門業者へ現状のまま直接売却し、納税資金として現金を確保しておくことが経営の安定に繋がります。
Q. 会社で使っていた古い倉庫を仲介で売りに出していますが、全く買い手がつきません。リフォームする資金もないのですが、どうすればよいですか？
A. 一般の買い手は「すぐに使える状態」の不動産を求めるため、老朽化した事業用物件を仲介で売るのは非常に困難です。さらに、買い手がつかない期間も維持費は発生し続けます。リフォーム費用を捻出する前に、現状のまま（現況有姿）で買い取ってくれる専門業者へ相談し、確実に現金化して事業の負担を減らすことが賢明な判断です。
株式会社SAの視点：「いつか売れる」の過信が招く資金ショート。確実で前向きな出口戦略
「不要な不動産はそのうち仲介で売れるだろう」と放置することは、いざという時の納税資金不足を招き、最悪の場合、親族間の争いや事業の存続危機に直結します。状況を整理するための前向きなシミュレーションを確認しましょう。
| 項目 | 具体的なシミュレーションと解決策 |
|---|---|
| 誰が（対象） | 事業承継を控えており、会社名義で老朽化した空きビルや遊休地を所有している中小企業経営者。 |
| これまでの状況（Before） | 「そのうち高値で売れるかもしれない」と一般仲介に依頼し、買い手がつかないまま数年間放置して維持費を払い続けていた。 |
| 市場の変化（Action） | 非上場株の相続新ルール案が発表され、将来の相続税が想定以上に膨れ上がることが判明。至急現金化を急ぐも、一般市場ではローンが通る買い手が現れない。 |
| 起きた変化（After） | 資金ショートの危機を回避するため、直接現金で買い取ってくれる「専門の買取業者（SAなど）」へ相談。不確実な「仲介」に見切りをつけ、期日までにスケジュールを確定させて確実に売り抜け、無事に納税資金を確保して円滑な事業承継を実現する。 |
相続税のルール変更という外部環境の激変において、流動性の低い不動産を不確実な「仲介」に任せ続けることは、経営上の大きなリスクとなります。手遅れになる前に、資金力のある専門家を頼ることが問題解決の近道です。
株式会社SAでは、買い手がつきにくくなった老朽化ビルや、荷物が残ったままの事業用物件であっても、自社の資金で現状のまま（現況有姿）直接買い取ることが可能です。無駄な維持費や納税資金不足の不安を抱え続ける前に、確実な現金化と安心できる未来へ向けて新たな一歩を踏み出してください。
訳あり不動産でお悩みの方へ：株式会社SAのワンストップサポート
「事業承継に向けて不要な不動産を早く現金化したい」「老朽化した空きビルが一般の不動産屋で全く売れない」「残置物が多くて片付け費用が出せない」など、扱いに困る不動産をお持ちではありませんか？
一般市場では売却が困難な物件でも、株式会社SAが法務・税務の専門ネットワークを駆使し、現状有姿での直接買取・再生までを一貫してサポートし、安心・安全な出口をご提供します。
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