年収倍率は、価格と年収の関係を表す数字

基本的な考え方は、住宅の価格などを年収で割る計算です。例えば、価格4,000万円を年収500万円で割ると8倍になります。これは計算を説明するための仮定で、現在の平均値や購入推奨額を示すものではありません。

8倍という数字は、8年で返済できるという意味ではありません。税金や生活費、利息、頭金などを考慮した返済計画とは別の指標です。

同じ名前の年収倍率でも、地域全体の比較か、実際の住宅ローン利用者の分析かで、対象となる人や物件が異なります。

調査によって、価格と年収の取り方が異なる

東京カンテイの2024年を対象とした調査では、東京都の築10年中古マンションの年収倍率は16.90倍でした。この数字を、東京都内のすべての住宅購入者が年収の約17倍を借りているという意味に読み替えることはできません。

フラット35利用者調査も、同商品を利用した人のデータです。現金購入や、他の住宅ローンを利用した人を含む市場全体の平均とは異なります。

統計を見る際は、公表年と調査対象年を区別します。過去の統計に「最新」という言葉を付けた記事だけで、現在の状況を判断しないことが大切です。

年収倍率と返済負担率を混同しない

住宅金融支援機構の調査では、年収倍率は所要資金を世帯年収で割った値、総返済負担率は月々の予定返済額を世帯月収で割った値とされています。価格の大きさを見る指標と、返済の負担を見る指標を区別します。

売主の立場でも、買主は売買代金だけでなく、管理費や修繕積立金などを含めて検討することを意識すると、説明すべき情報が明確になります。

高い倍率だけで、売却を急ぐ必要はない

年収に対して住宅価格が高い状況は、購入しやすさを考える材料になります。ただし、預貯金、住み替えによる売却資金、世帯の構成など、買主の資金事情はさまざまです。倍率の上昇だけで、購入需要がなくなったとは言い切れません。

また、地域の平均売出価格と平均成約価格の差は、同じ物件の値引き率とは限りません。対象の物件や集計時点が異なる場合があるため、差の大きさをそのまま自分の値下げ幅にしないようにします。

売却の判断では、近隣の成約、競合する売出物件、自分の住戸への反響を合わせて確認します。マクロの指標と個別の提案を往復して考えることが大切です。

自分の物件では、三つの条件をそろえて比較する

相続した住戸や共有持分などでは、一般的な中古マンション価格だけでは比較しきれません。売却する権利の範囲、利用者の有無、権利関係も伝え、条件に合った提案を受けます。

仲介で売り出す場合と買取を利用する場合を、価格だけでなく、日程や負担の違いまで比べて決めましょう。

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