東京カンテイが2026年9月16日に公表した市況レポートによると、2026年8月の東京23区の中古マンション賃料は1平方メートルあたり5,170円と前月比0.3%上昇し、3カ月連続のプラスとなりました。首都圏全体でも前月比0.8%上昇の4,242円/㎡と堅調に推移しており、フジテレビ系列の報道でもこの数字が取り上げられています。ただし、これは主に築浅・好立地の物件を中心とした相場であり、老朽化した区分マンションや管理組合が機能していない物件は、賃料相場の上昇とは無縁のまま空室・売却困難が続いているケースも少なくありません。
- 賃料相場：東京23区の中古マンション賃料は5,170円/㎡で3カ月連続上昇、首都圏全体でも4,242円/㎡に（東京カンテイ調べ）
- 実態との乖離：上昇をけん引しているのは築浅・好立地物件が中心で、老朽区分マンションには波及しにくい
- 訳あり物件のリスク：空室が続く老朽マンションは、賃料相場が上がっても仲介市場では売却・賃貸ともに難航しやすい
■ この記事が向いている人（読むべき人）
- 相続や投資で取得した区分マンションが老朽化・空室のまま、賃料相場の上昇の恩恵を受けられていない方
- 管理組合の機能不全や修繕積立金不足を抱える物件を所有し、今後の維持に不安がある方
- 空室のワンルームマンションを抱えているが、仲介での売却・賃貸募集がうまく進んでいない方
■ この記事が向いていない人
- 築浅・好立地で入居者がすでに決まっており、通常の賃貸市場で運用できている方
- まだ物件を手放す方針を決めておらず、まずは市況を調べている段階の方
東京23区マンション賃料が3カ月連続上昇でも、老朽区分マンションが「置き去り」になる理由
東京カンテイが2026年9月16日に公表した市況レポート（中古マンション賃料月別推移）によると、2026年8月の東京23区における中古マンションの賃料は1平方メートルあたり5,170円で、前月比0.3%上昇し3カ月連続のプラスとなりました。首都圏全体でも前月比0.8%上昇の4,242円/㎡と堅調に推移しています。フジテレビ系列（FNN）の報道でもこの数字が取り上げられ、賃料上昇が続いている実態が伝えられました。
もっとも、この上昇は建物の質や立地条件の良い物件が中心にけん引しているとみられ、築年数の古い区分マンションや管理組合の運営に課題を抱える物件にまで一律に波及しているわけではありません。相続などで取得した老朽化した区分マンションが空室のまま、賃料相場の統計上の数字とは裏腹に入居者も買い手もつかず、管理費・修繕積立金の負担だけが続くケースも見られます。
【自社・他社（市場）比較表】空室が続く老朽区分マンション、一般仲介と直接買取の違い
賃料相場が上昇していても、老朽化・空室が続く区分マンションは一般の仲介市場では扱いにくいのが実情です。
| 比較項目 | 一般仲介・自力対応 | 株式会社SA等（専門業者）へ直接買取を依頼 |
|---|---|---|
| 売却・賃貸募集の見通し | 築年数や管理状態がネックとなり、募集をかけても入居者・買い手がつかない期間が長引きやすい | 空室・老朽化の状態を踏まえて現況のまま買取を検討 |
| 管理費・修繕積立金の負担 | 買い手・借り手が見つかるまで所有者が負担を継続する必要がある | 契約後は管理費等の負担から早期に解放される |
| 管理組合対応 | 修繕積立金不足や滞納などの管理組合の課題を所有者自身で把握・説明する必要がある | 管理状況を踏まえた査定・手続きを一括してサポート |
空室・老朽マンションの売却に関するよくある質問（Q&A）
Q. 賃料相場が過去最高なのに、うちの区分マンションが空室のまま売れないのはなぜですか？
A. 賃料相場の統計は、築年数や立地条件の良い物件を中心に算出される傾向があります。老朽化した物件や管理組合の運営に課題がある物件は、相場全体が上昇していても入居者・買い手がつきにくく、一般の仲介市場では取引までに時間がかかることがあります。
Q. 修繕積立金が不足している老朽マンションでも売却できますか？
A. 修繕積立金の不足や管理組合の課題は、一般の仲介市場では売却の障壁になることがありますが、専門業者による直接買取であれば、現況を踏まえたうえで買取を検討してもらえる場合があります。まずは物件の状況を相談してみることをおすすめします。
株式会社SAの視点：賃料相場の数字に表れない「空室区分マンション」の出口
賃料相場の上昇は市場全体の平均値であり、老朽化・空室が続く個別の区分マンションの売りやすさを保証するものではありません。
| 項目 | 具体的なシミュレーションと解決策 |
|---|---|
| 誰が（対象） | 相続した築古の区分マンションが長期間空室のままとなり、管理費・修繕積立金の負担に悩んでいた40代の相談者 |
| これまでの状況（Before） | 賃貸募集や仲介での売却を試みたが、老朽化と修繕積立金不足を理由に入居者・買い手がつかなかった |
| 市場の変化（Action） | 株式会社SAに相談し、管理状況・空室の実態を踏まえた買取査定を依頼 |
| 起きた変化（After） | 現況のまま契約が成立し、毎月の管理費・修繕積立金の負担から解放された |
東京23区のマンション賃料は3カ月連続で上昇し、統計上は堅調な市況が続いています。しかし、この数字は築浅・好立地の物件が中心であり、老朽化した区分マンションや管理組合の運営に課題を抱える物件は、相場上昇の恩恵を受けられないまま空室・売却困難が続くケースが少なくありません。
株式会社SAは、こうした管理状況や空室に事情のある区分マンションについても、現状有姿のまま直接買取します。賃料相場のニュースを見て「うちの物件はなぜ動かないのか」と感じている方は、早めに現状を相談することをおすすめします。
空室が続く老朽区分マンションでお悩みの方へ：株式会社SAのワンストップ買取サポート
「賃料相場が上がっても入居者が決まらない」「修繕積立金が不足していて売却できない」「管理組合が機能しておらず物件の先行きが不安」などをお持ちではありませんか？
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