まずは施行日と対象を確認する

最後の項目は豊島区の条例によるものです。全国一律の民泊規制ではありません。また、マンション関係法の改正にも施行時期が分かれる部分があるため、ここでは主な確認事項に絞っています。

住所変更登記は、住民票の変更だけで済んだと思わない

2026年4月1日から、所有権の登記名義人には、住所や氏名・名称の変更から2年以内に変更登記を申請する義務があります。施行前に変更して未登記の場合も対象で、原則として2028年3月31日までに対応が必要です。

個人向けの「スマート変更登記」には、検索用情報の申出が必要です。法務局が変更を確認し、本人の了解を得て職権で登記する仕組みで、転居届を出しただけで、すべての所有不動産の登記が直ちに変わるわけではありません。

売却が近い場合には、登記上の住所と現在の住所を照合し、必要な手続きを法務局や司法書士へ確認します。相続による所有者の変更と、同じ所有者の住所変更は別の手続きなので、混同しないようにします。

マンションは、建替えが一律に4分の3で決まるわけではない

改正区分所有法は2026年4月1日に施行されました。建替え決議は、区分所有者と議決権の各5分の4以上が原則です。耐震性不足等の法定の条件を満たす場合に、各4分の3以上へ緩和される仕組みです。

管理に関する決議と建替え等の決議では、決め方や必要な手続きが異なります。所在不明の区分所有者も、管理組合の判断だけで人数から除けるわけではなく、法律で定められた裁判所の手続き等を確認する必要があります。

所有者は、管理規約、総会議案、修繕計画、再生の検討状況を確認しましょう。多数決要件が変わっても、工事費の負担や仮住まい、合意形成が不要になるわけではありません。売却時も、検討中の構想と決議済みの内容を分けて伝えます。

非居住者の取得報告は、国籍だけで判断しない

外為法上の「非居住者」による国内不動産の取得は、2026年4月1日以降、居住用等を含めて報告対象が拡大されています。財務省の案内では、原則として取得後20日以内に、日本銀行を経由して報告します。

外国籍であることと、外為法上の非居住者であることは同じではありません。居住性の判定、取得したものが不動産自体か賃借権等の権利か、取得目的によって確認事項が異なります。

一定の居住用の賃借権等には報告不要となる扱いが残っているため、「外国人のすべての契約が同じ報告対象」と説明しないようにします。判断に迷う場合は財務省・日本銀行の案内を確認してください。

登記受付帳の変更と、登記事項証明書は別の話

2026年10月1日から、不動産登記受付帳の様式が変更され、登記の目的や不動産の所在等の欄がなくなりました。行政文書として開示される受付帳の情報に関する変更です。

個別の不動産の権利関係を確認する登記事項証明書が、すべて非公開になったという意味ではありません。売却・相続の確認では、必要な証明書や図面を取得し、現在の権利関係を調べる作業を続けます。

受付帳を使った情報収集の変化と、所有者自身が行う登記手続きを区別しましょう。情報が得にくくなるという話だけで、売却を急ぐ根拠にはなりません。

豊島区の民泊は、手続きと営業制限の開始日が異なる

豊島区の条例改正では、事前説明会等の手続きの強化は2025年12月15日から施行されています。一方、区の公表資料では、区域・期間の制限は2026年12月16日からです。

区域・期間の制限には、区内全域で実施期間を春・夏・冬休みの計120日間に限定することや、一定の用途地域等で新規開設を認めないことが含まれます。期間制限は既存施設にも適用されます。

具体的な住所が対象区域に入るか、新規か既存か、経過措置がどう適用されるかを区へ確認します。他の自治体で物件を探す場合も、その自治体の条例と、建物の管理規約や賃貸借契約を確認しましょう。

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